买楼收租利好因素急增 租金80%可列作入息

政府於施政报告公布进一步放宽物业按揭，现时不论物业价值、自用或买楼收租、首置或买多层楼、住宅或非住宅、个人或公司名义买楼人士、所有物业类别及置业人士之按揭成数上限一律为7成，供款占入息比率上限亦一律为50%。楼市进一步全面松绑后，市场上各方置业需求买家均可获一致性按揭配套，楼市更具动力多元发展。楼按全面松绑后，连同市场已出现多个利好因素包括本港减息周期已启动，银行接连推出全新低息定按优惠，加上中央政府连串刺激经济措施令市场对后市乐观，最近楼市已转势向好。

 

持有自住按揭买多层楼收租 按揭成数5成升至高达7成

今年租金续升令现时租金回报率升至平均达3.5%，部份物业单位的租金回报率更达4%以上，租金回报率已高於现时银行定存息率，加上楼价见底回稳机会增加，令有意买楼收租的人士增加。而是次按揭放宽让买楼收租人士的按揭成数由6成上调至7成；实际上对於不少已有自住物业按揭在身的人来说，买楼收租的按揭成数更由5成上调至7成，原因是有按揭在身人士再置业之二套房按揭原本需降低一成按揭，按揭成数仅达5成，现时二套房按揭成数亦可高达7成，供款入息比率亦由以往40%上调至50%，首期及入息要求均有所降低，促使买楼收租的潜在需求进一步增加。   

 

租金计法放宽 上调至租金8成可列作按揭入息计

现时买楼收租的利好条件还不止上述，今年6月金管局亦就收租物业放宽租金计法，在计算按揭借款人的供款占入息比率时，由以往租金之7成上调至8成可列作入息计算。若果物业已有租客连租约，现时银行一般已接受将物业租金的80%列作按揭申请人的入息计算，大大降低买楼收租人士申请按揭之入息要求，提高了投资物业的意欲。买楼收租是香港人热门的长线投资方式，原因不难理解，每月除了定期有租金回报，若楼价处於升轨持有物业亦可享财富增值；而加上买家在申请按揭时，大部份租金可列作入息计算，减低按揭上会难度。

 

举例，买家购置一个600万连租约单位拟作收租之用，按揭成数已上调至高达7成，选用30年还款期，按照现时按息之最低月入要求不少於$39,500；买家月入$30,000，没有其他债务，原本仍需找担保人方可获批按揭，但纳入租金$17,500之80%作为入息后，可计算之入息水平提高至$44,000 ($30,000+$14,000)，无需担保人已可获银行批出按揭。

 

若非连租约或已出租之单位，未有租约显示实质租金作为依据，银行仍可评估物业在市场上之租值后，接纳预估租金之60%作为入息计算，部份银行更可以租金之70%计算，买家需在申请按揭时向银行表明单位拟作出租之用。换言之，即使买家买入交吉单位，成交当刻并未成功出租，仍可凭藉预估租金提升自己用作申请按揭之入息水平。但有一点要提提，新准则下出租物业与自住物业的按揭成数及供款入息比率一致，对於按揭申请人报称将单位出租拟将预估租金纳作入息计，银行之间在这方面的审批准则不尽相同，例如在确定借款人将会获得租金收入方面，借款人宜事先了解清楚。

 

近月买楼收租的利好因素增加，包括租金回报上升、收租物业按揭成数上调至高达7成、收租物业入息要求下降(供款入息比率上限由40%上调至50%)、提高至80%之租金可列作按揭入息计、按揭息率下降、楼价见底回升机会增，料将吸引更多潜在买楼收租人士入市。

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