扩容引流 放宽按揭吸纳资金入市

楼市向来是相当独特的市场，所谓「宁买当头起，莫买当头跌」，买家往往有着「羊群心态」，当整体楼市交投持续增加，买家往往会「怕执输」而抢住入市，事实上「宁买当头起」，即使买贵货也要争住买，相反随着楼价持续整固，一、二手交投回落，即使楼价已显着回落，市场大量「笋盘」买家人态却依然审慎，难怪过去一年楼市从减辣到撤减，一再放宽按揭成数，目的就是确保楼市稳健发展。

无可否认，从「减辣」到「撤辣」，整体楼市成交一度显着回升，奈何整体楼价依然持续整固，「莫买当头跌」令买家入市心态再次变得审慎，事实上自今年2月底楼市全面撤辣及放宽物业按揭后，整体住宅物业市场交投已略为改善，由今年第一季每月平均3,300宗，上升至第二季每月平均达6,000宗，但随着市场气氛回软，第三季成交量已显着回落至每月平均3,400宗，今年首八个月整体楼下跌6.2%，更较2021年的高位累计调整26.6%，个别地区跌幅更高达三至四成。

上月美国减息半厘，香港银行亦跟随减息四分一厘，对一手新盘市场带来刺激，但整体二手市场依然胶着，出现一手旺二手稳，最新发表施政报告为了确保楼市稳健发展，金管局再度放宽住宅物业的按揭条件，不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否「首置」，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限亦一律调整为五成，换言之目前的最高按揭成数及供款与入息比率，已基本上回复至2009年实施逆周期措施前的水平。

新一份施政报告放宽住宅及非住宅按揭成数至七成，以及将买5,000万元豪宅纳入俗称「投资移民」的「新资本投资者入境计划」之投资资产范围，为市场带来惊喜，加上过去一年减辣、撤辣，以至放宽按揭成数，令楼市进一步扩容引流，吸引更多的资金流入楼市，特别是减息周期展开，而租金又持续上升，在租金回报增加下，相信可吸引更加收租客回归市场，相信施政报告可进一步刺激第四季成交量回升，楼价亦可望逐步止跌回升。