施政解读｜按揭松绑借7成 买楼收租「划算」？

言犹在耳，今早却来过180度转变，好奇问一问陈师奶，何解突然萌起想买楼 ? 她腔调提高说 : 「《施政报告》都有讲啦，金管局放宽银行做按揭，而家买楼可以借7成嘛。」莫非陈师奶想将储埋的私己钱买层楼收租，加入「收租婆」行列 ?

毕竟，新政策都是刚宣布不久，有些细节可能仍待市场消化。地产佬或者银行等相关行业就固然欢喜，用「借7成」进行脑震荡，激发所有潜在客户把握时机入市，市场气氛随即沸沸扬扬，由牛头角茶楼银发族以至一班中环白领，午间话题都离唔开「紧咪要买楼」。

确实，「买楼、租楼」乃港人永恒的话题。金管局放宽住宅按揭贷款条件，无论层楼是自用或出租，公司持有抑或「首置」，统统可借7成。小编见陈师奶讲得有点认真，都想了解下借7成收租是否「划算」。

家住青衣的陈师奶，区内的翠怡花园、美景花园提供较多细单位，规模亦大，向来被称为「上车」屋苑，很多小家庭或机组客承租，又称「收租王」。小编就以翠怡花园一个2房单位参考下，近期屋苑一个实用面积365方尺2房单位，月租大约1.36万元，尺租37元。同类单位在市场出售，成交价大约450万元，若陈师奶以同样价钱买入这类2房单位收租，按现时租金计算，租金回报率大约3.6厘，视乎银行条款，回报率同做定期相差不多。

金管局未放宽按揭成数前，陈师奶本身已有一层楼有按揭，买层楼投资，按揭成数上限6成后再扣减一成，即只有5成，首期要225万元，今趟放宽按揭成数可借7成，入市首期就即时减至135万，节省90万元，将省回资金拿去继续做定期都得。不过，向银行借款7成即315万元，每月供款多少 ? 

以利率3.875厘计算，假设还款期30年，每月供款14,813元，距离现时每月可收租13,600元，多出1,213元，即租金不足覆盖供款，陈师奶每月「无钱袋」之余，还要每月付管理费(若由业主负责)及每季差饷地租开支，想有层楼收租，过下「收租婆瘾」，都要计下数先。

当然，假若陈师奶首期可以多付一点，以放宽前借5成为例，年期及利率等条款不变，那每月租金足以覆盖供款，每月向银行还款10,581元，但每月收租13,600元，就「有钱袋」3,019元，扣减管理费后，应该「够饮几餐茶」。

若然陈师奶目光远大，投资不在一时，看好未来仍有继续减息机会，每月供款持续减轻，兼向租客加租的话，租金与供款差幅扩大，「月月有钱袋」。有租客帮手供楼，陈师奶无资金周转压力，层楼分分钟可以「留比个孙」做礼物。

不过，计划终归计划，环球局势非小市民可控制，「砖头」价格可升可跌，不同地区物业租值及回报率不同，物业折旧要维修，业主是需要负责费用，「收租好过打劫」见仁见智。是次金管局指全线物业可以借7成同时，不要忘记个人财务状况、信贷纪录以至物业楼龄等都会影响银行批核，按揭松绑上限「借7成」，不等於银行「必借7成」。咦 ! 陈师奶刚Whatsppp来，邀约小编今个周末一齐去睇楼，等小编就同陈师奶睇楼前，饮一饮茶再交流一下。

即时睇全港更多二手笋盘