首期多少影响「供平过租」 多角度比较供楼租楼 (上)

随着本港展开减息周期，加上楼价与租金走势背驰，渐多人注意到物业市场「供平过租」的情况趋增。「供平过租」、「租平过供」泛指用家在选择置业供楼或租楼决定之比较，「供平过租」照字面意思指供楼金额平过租金，根据过往纪录，较普遍和持续性出现「供平过租」的时段均在减息期出现。

以楼价$600万作为例子，引用现时减息后市场主要按息3.875%、平均按揭成数6成、30年还款期及平均租金回报率3.5%计算，月供$16,929对比月租$17,500，即每月租金高於按揭供款，反映市场上「供平过租」的个案在本港启动减息后增加。主因是近年楼价下跌、租金呈反向上升，去年至今楼价累跌逾15%，租金却上升15%，促使在减息初期，按息未至於明显下跌便开始出现「供平过租」。

然而，上述乃计算上的参考数字，影响因素主要包括楼价与租金走势、按息水平及走势、选择的按揭成数及还款期等。心水清的人会明白，供楼金额是随着业主付多少首期、选用之按揭成数及还款期而出现多与少之变化，例如若不是以市场平均6成按揭计算，而是以用家选用9成按保计算，贷款额增大自然亦令供楼金额增加，对比租金亦不会出现上述「供平过租」的效果了。

又试试以上述例子但改以现时一般银行楼按上限7成按揭计算，月供增至$19,750，高於月租$17,500；然而，所谓「供平过租」或「租平过供」只是按一个假设基准去计算作对比，只是以一个简单的平面角度作比较，但供楼与租楼从来不应只简单比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划，以及流动资金与资产价值等。下期再续。