香港减息0.25厘 盼扭转楼市弱势

美联储大手减息半厘，而香港立即跟随减四分一厘，对市场着实有惊喜，亦反映香港告别高息时代，展开减息周期，笔者相信此举可吸引准买家趁楼价仍未反弹前加快入市，楼市弱势有望扭转。

 

市场进一步憧憬年内美息尚有半厘的下调空间，以至未来两年有机会持续减息。在减息的新格局下，可增加置业入市的信心，有利资金转流物业市场，对本港楼市有提振作用，料交投量会率先反弹，楼价则逐步转稳。

 

然而减息步伐虽已启动，但相信楼价难以即时反弹，因新盘存货较多，发展商续以低价推盘，对二手楼价直接构成压力。反之，因应越来越多专才接踵抵港，租赁需求庞大，将持续推动租金走高；故在楼价受压，而租金不断上升之下，「供平过租」的情况乍现，料短期仍会持续。

 

至於发展商在减息后的策略部署方面，新盘过去两年受高息困扰，销情缓慢，积聚逾2万伙货尾；发展商正好就今次减息的契机，以低价推盘，以加快资金回笼，填补前两年的进度。

 

有见现时本港市场资金充裕，相信减息可带动部分资金流向实物资产市场。配合楼价已自历史高位累跌近三成，而租金回报越趋吸引，目前正是用家及投资者趁低吸纳的大好时机。

 

展望后市，随着息口下调，实际供楼负担减轻(见表)，加上特首10月中旬发表的《施政报告》料续有刺激经济的措施出台，可望进一步巩固市民置业信心。预期在减息效应下，10月份二手私宅交投可望在低基数下反弹逾三成，而一手私宅按月买卖料回升至千宗水平之上。

 

楼价走势方面，受制新盘货仍多，发展商低价开盘策略未改，楼价短期难有大变化，若第四季得以横行平稳，全年楼价料维持跌约7%的预测，但若新盘继续减价，恐拖累全年二手楼价跌幅扩大至逾9%。

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