住宅价不会崩

新鸿基精心规划、位踞香港都会启德新区核心黄金地段的「天玺．天 Cullinan Sky」，提供1,490个单位，规模庞大，发展商部署短期内推售。图为新地代理总经理胡致远与中原团队在项目简介会。

银主盘连接出现，近日成交价有点令人心寒，把有意置业者的信心打弱，频频向各方人士搜集意见，询问楼价会否大崩跌，笔者持续按不同气氛适时为读者提供市场温度消息，正如近日的银主割价放售债务人的抵押物业，大多数是工商物业；因为近年以至未来数年工商物业供应量都有大面积项目陆续落成，而此时刚好又遇上国际贸易变更，需求改变，形成了供过於求、租金下跌售价受压，而一些资金断链的持货投资者只好逼不得已放弃续供，银主因为当初借贷成数比较低，介乎4成至5成，如今收回抵押品推售的叫价也是按借贷资金叫价，所以一旦成交，都可能出现传媒报导的讯息，业主蚀让4成至5成。

如此蚀价，当然出现极大负面影响，至於住宅物业则因为是用家多，当日银行按照供款能力在借贷审查收入时非常严谨，加上自用住屋不会随便放弃，所以断供几乎不可能；加上失业率低，所以大跌价求售的需要亦不太可能。

另外，香港新增外来人口保持增长，住屋需求不断，即使政府官员强调住屋供应会有所增加，事实上建屋速度却可调整，现时房屋供应量存货约有2万伙，但并不代表过剩。香港发展商的灵活变动策略和精明计算，很快便作出营运节奏调节，看看买地的收入和发展商出价已令政府停止卖地一季，而补地价数量也是新低，尤其是北部都会区项目申请改划发展，按年劲减约79%。市场人士指出由於部分地区补地价有时限性，惟限期高峰期已过，政府开始收回地皮，在目前息口高企、经济前景不明情况，部分财团宁愿放弃补地价，让政府收地，反而可以得到赔偿金，既有资金回收更不必再投放发展资金，在当下现金为王的时期，看到私营机构的营商智慧。

另一策略，既然存货多，卖不出的现楼货又不想蚀卖影响楼价，正好因为吸纳人才计划的成功，吸引了2万高端人才到港，加上外来大学生的增加，租务需求大增，把现楼物业出租，不必贱卖资产，种种因素来看住宅物业在目前水平已经稳定，即使仍有下调压力，大幅降价的空间不多，有租务的支持，某些屋苑租金已经出现供比租更平，随着减息周期到，租客转买家的情况会出现，到时价量稳升，又是另一景象了。