私营建屋失速 新供应可能有断层时期

长实於3年前投得启德跑道区最后一幅住宅地皮，随后再下一城夺得邻近港铁宋皇台站的启德发展区住宅地皮，明显该集团对香港未来经济充满信心。图为长江实业集团营业部首席经理郭子威(右二)、长江实业营业部助理首席经理杨桂玲(左一)亲临区内视察，细看启德新区最新面貌转变并探访笔者及中原启德团队，互相交流市况。

早前政府公布北部都会发展区作出了一系列的土地回收和徵用土地涉及109公顷面积，而区内有6幅由私人发展商持有的土地申请原址换地不成功，而根据政府赔偿机制可能涉资达15亿元，以往发展商对发展土地的权益和自主极为重视，对手上土地储备拥有量保持高度关注。

但随着新形势发展，湾区内的交通网络基建进一步强化和关口开通的流动性加大，各发展商对地价计算重新衡量，尤其是近两年香港人出行和消费模式改变，商用楼面面积和住屋需求的变动，新方向似乎在逐渐成形中，所以对於未来投放正在寻找新定位。对於未完全成熟的土地宁愿交回政府处理早期基础建造工作，先收赔偿金的做法比按目前补地价自己发展更为安全，导致出现极少见的发展商交回土地的情况。

近日有发展商预期未来的建筑开支将会逐步回落，控制成本因素是其一，但当中提及高峰期已过，反映未来的建造项目肯定不够早前些年，而个别公司在吸纳新投放的土地上似乎也有放缓迹象，诚如分析师都看到目前的存货量足够消耗一至两年，未来的价格按地价和建筑成本将会出现新方向，而实际市场承接力在那个水平仍未清晰能预计，不如先处理好手上的项目，做好销售，增加资金回笼，才再投放新资金开启新项目。

另一方向可以将现存货源做好回报，例如安排部份现楼出租，回报更胜低价出售，反正以投放在建楼成本的资金，收租回报可比普通买家高三成至四成，达到6厘至7厘水平，发展商收租物业是成本价，市民买家是销售价，收租回报已达3.5厘，发展商收益就当然比买家高，目前香港强大的租务市场租金上升。按照当下所见，私营建屋放缓，未来的新供应减少，现阶段部份发展商减价促销，是上车置业的买家找合适单位的好时机。