昔日疯狂抢地吸土储 今日发展商积极去库存

上月一、二手交投均处於「低温状态」，美国减息周期未展开，楼市气氛自然变得观望，加上楼价持续整固，利淡因素充斥市场，大部分发展商仍然按兵不动，令上月新盘市场显着淡静，整月仅售出约500伙新盘单位，是自今年2月楼市全面撤辣后的单月新盘销售新低，按土地注册处的纪录，上月二手交投同样变得淡静，整月的二手注册量可度跌穿3,000宗的低位，是近5个月的二手成交新低，一、二手交投同步回落，楼市价量齐跌，整体新盘货尾总存量亦有所回升，踏入9月份发展商积极「去库存」。

如果大家还记得在五、六年前，政府积极卖地而期间楼市持续升温，发展商积极吸纳土地下，一年内政府售出近二十幅住宅地，比对於过去一年政府仅透过招标售出三幅土地，过去卖地高峰期，造就今、明两年是新盘落成的高峰期，按政府差饷物业估价署的估算，今年新盘落成量将增加至22,267伙，较去年的13,852伙大幅激增逾60%，来年即2025年的新盘落量更会进一步增加至25,531伙，较今年的估算落成量再增加约15%，新盘落成量持续增加，而同时间楼市又跌入低谷，目前新盘货尾总存量亦超越22,000伙。

面对新盘落成高峰期，新盘货尾总存量又持续处於高位，近月发展商亦多方面积极「去库存」，有发展商大幅劈价清货尾，劈价幅度随时高达三至四成，亦有发展商实行将已落成的新盘转售为租，同时间亦有发展商重新调整建屋的发展步伐，减慢新盘的建筑进度甚或是将项目的发展规模缩减，以纾缓推盘的压力。

总括而言，昔日楼市几乎是「只升不跌」，发展商自然会疯狂抢地吸纳土地储备，奈何经过三年多的疫情，加上过去美国加息周期影响，高息环境下令市民供楼负担增加，楼市转速逆转同时，又遇上今、明两年的新盘落成高峰期，发展商自然需要积极「去库存」，甚至不计成本大幅劈价清货，但随着楼市整固，过去两、三年发展商已减慢买地兼调整发展步伐，未来新盘落成量将会大减，加上减息周期又即将展开，楼市将会再求逆转。