平买现金流

很多人评论投资都只说价格上落，没有留意现金流才是整个市场的灵魂角色，笔者在2009年获陈志辉教授邀请在中文大学的EMBA (行政人员工商管理硕士)课程分享一间细公司怎样运用《孙子兵法》去打造能抗逆大公司的生存空间，演讲完毕后有位学生在休息室等待并问：「汪生，将来你经营的祥益地产成长的时候，怎样仍然保持现在的初心？」

这是一个很好的问题，笔者回到家中有深思，结果得出放弃想做第二个施永青先生的念头，因为我觉得以本人的条件来说，可能要放弃太多原则。美联物业2024年中期业绩报告的数字反映，今年上半年33亿元生意额里面盈利只有1.74亿元，即是说经营地产代理并不是一门很好的生意。

当时笔者决定主力去做好两件事：第一就是进一步撰写更加多的文章去分享我实践的投资技术；第二就是我应该经营的不是佣金生意，而是一间健康的公司，最重要的就是有稳定的现金流。想有绝对稳定的现金流最好的方法就是能够确保人人开到单，所以不久之后，笔者就提倡「祥益无白果」，当时地产代理已经僧多粥少，来到现在情况进一步严峻，但是以8月经营情况比较困难下，我们的人均开单仍然有4.7宗，公司虽然没有做到很大规模，但能够做到人人开到单，结果是得到一个健康的现金流。

笔者经营这个现金流的成功，对日后的投资是一个十分重要的基础，经营现金流除了地产代理的本业之外，另外包括笔者一直都有买楼收租，而且所得的租金也是滚存了一个稳定的现金流， 同时我亦喜欢买贵重物业，贵重物业的好处是第一不愁找租客，第二在逆市里面可以照样加租。

楼市去到现在，大家应该要留意多一些现金流，香港储了10万亿元定期存款在的银行体系，这些定期很大机会会随着存款到期之后，在定期利息大跌下如何走动会影响一切，而美国减息之后，环球资金如何走动亦是对投资很重要的。

来到现在，笔者见到有年轻投资者呼吁买楼收租，他称为买现金流，个人觉得这个说法非常之准确的，现在是平价买现金流的时候，我们看一看现在屯门区的楼价：200余万可以买到单幢式私楼，300余万可以买到2房私楼或自由价居屋，这些物业收租都是平过供楼或者相若的。

扣除了息口之后，其实就等於买了之后的每个月就开始有现金回流了，随着息口减和香港因为外来人口大量入境令租金上升之下，现在买入物业的短中期内，「收租佬」都会不断加人工，悲情虽然令到人不觉得机会存在，但机会的确实在地在眼前。

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