私宅低价应市 八月居屋买卖难破闷局

上半年在延长居屋担保期及批出「白居二」准买证刺激下，二手居屋登记量曾於四、五月期间大爆升；然而当一批心急居屋客顺利上车后，二手居屋交投徐徐降温，加上近月充斥低价私宅上车新盘分摊客源，导致七月份二手居屋登记跌势持续。

据土地注册处最新数据，七月份全港录得520宗居屋二手买卖登记（包括第二市场及自由市场），按月续跌9%，连跌两月；期内成交总值录约20.83亿元，按月同步减少约8%，为近4个月新低。售价方面，七月份二手居屋平均每宗售价约400.6万元，按月微升1.7%，终止两连跌并重越400万元水平。

七月的二手居屋登记不乏瞩目成交个案，当中以筲箕湾东旭苑C座一个极高层单位的登记金额最高，该单位实用面积约650平方尺，以843万元易手，折合平均实用尺价约12,969元；若以实用尺价计算，则以大围富嘉花园2座高层F室最高，上述单位实用面积约589平方尺，以800万元转手，折合平均实用尺价高达13,582元。

按楼价作分析，6个价格组别交投量录四跌两升，其中跌幅最大的是价值200万元以内组别，七月份登记宗数仅6宗，按月锐减六成或9宗；至於登记量最活跃的300万至400万元以内组别则录198宗，较六月份的231宗减少14%。如按屋苑细分，七月份九龙湾丽晶花园及马鞍山锦英苑分别录15宗及9宗买卖登记，按月俱增2倍，前者更因此一跃成为上月登记量最多的居屋屋苑，成交总值共涉5,988.8万元。

目前市场憧憬美联储将於九月开始减息，料可为本港积弱的楼市注入强心针。然而，在众人对减息引颈以待之际，发展商并未停下推盘进程，一手私宅上车盘持续以低开价争客；再加上「绿置居2023」现已蓄势待发，於下半年期内开售，两者均会争夺二手居屋客源，可见旧居屋市况将面临重大挑战，因此笔者预料八月份二手居屋登记量恐进一步萎缩一至两成，在400至450宗的低位徘徊。