认识普及的「All monies」按揭契 对你有何影响？ (上)

楼宇按揭属於有抵押贷款，银行向借款人提供物业贷款，当中以借款人的物业作为抵押品。尽管按揭借款人向银行借取的是一笔固定金额，例如楼价$800万获批7成按揭，按揭金额为$560万，但一般情况下，银行安排与借款人签订的按揭契当中，却并非属於一个固定金额的契约，而是列明以「All monies」(又或All moneys) 形式，是什麽意思呢? 字面是所有金额，实质是指有关按揭物业属於借款人在该银行「所有债务贷款额」的抵押品，即是说，有关按揭物业不单只限於作为按揭贷款的抵押品，若果借款人在该银行尚有其他贷款例如是私人贷款、汽车贷款、信用卡欠款、或其他类别贷款，有关按揭物业亦可作为这些贷款金额的抵押品。换句话说，「All monies」形式之按揭能让银行对於借款人在该行的债务有更大的保障。

除了对银行的保障，按揭契约以「All monies」形式进行亦为借款人增加弹性。持有物业资产具变现功能，传统上买入物业作为资产可作储蓄及投资，基於物业属於有实质住房功能的资产，可自住可出租，亦可在需要时将砖头作为抵押品套现资金，市况向好时亦有资产升值及抗通胀之优势，「All monies」形式的按揭契约正正是方便业主在需要时可向按揭银行申请加按套现金额，获批后无需再进行律师楼造契手续，只需由银行简单签订有关加按贷款协议。

按揭贷款普遍属於「All monies」形式，这不只是按揭申请人需要认识及注意的一点，准备入市的买家亦需留意这一点有可能延伸之风险。一般而言，买方在购入物业及签订临时买卖合约的同时需支付订金，细订连大订一般为楼价之10%，对於二手物业买卖，凡物业尚有按揭未还清，一般会建议将订金先托管在卖方律师楼，而不是在签约时立刻将订金交予业主，作用主要是保障买方，避免业主基於负资产又或负债问题在交易完成前挟订逃走之潜在风险。加上偶有出现假冒业主事件，先托管订金亦方便买方律师楼按文件核实业主身份。下期再续。