楼价现跌幅 探讨为何负资产不升反跌
日期:2024-08-03根据金管局统计数字,今年第2季末负资产住宅按揭减少5.5%至30,288宗,涉及金额亦减少6.2%;虽然数字仍处20年高水平,但属优於市场预期的数字。今年2月底楼市撤辣后,楼价一度回稳,然而第二季利淡市场的讯息增多包括美国减息步伐延后、银行收紧按揭及削优惠、发展商低价促销楼盘促使二手楼价受压等,令买家入市取态转趋审慎,推跌第二季楼价跌幅达4%,亦促使楼价由2021年高位至今累跌幅度增大至约26%。而第二季末负资产数字未有续升,维持与首季相若水平,原因为何?
负资产按揭指物业楼价的当前市值已低於尚欠按揭余额,故此负资产与楼价跌幅、物业当前市值、按揭成数及尚欠按揭余额有关。第二季楼价虽跌但幅度尚属温和,要留意的是,平均楼价跌幅4%并非等如每一个单位价格出现同样跌幅,当中不同物业单位的楼价升跌情况及升跌幅度有别,原则上若近年高成数按揭量越多,而这些按揭单位楼价累跌幅度已超出1成或2成以上,才令较多9成按揭或8成按揭用家跌入负资产行列。
在上述前提下,首先,负资产的计算需评估单位市值,那麽,要知道物业估值有可能有所滞后市况,原因是估值在很大程度上以成交基础为参考依据,由物业成交以至登记以至在估价上反映,当中或已涉及数星期至一个月时间。而另外是,负资产的计算亦与尚欠多少按揭额有关,例如早年的高成数按揭借款人,已供楼数年,累积归还本金而令按揭余额逐步减少,部份或已脱离负资产行列。再者,去年7月政府已为$1500万以下物业放宽银行按揭成数至高达7成,亦有助减低使用高成数按保的市场比例。
展望下半年数字,基於楼价尤其自5月起至今已出现累积跌幅,下一季度的负资产数字有机会有所回升。然而,第二季楼价平均跌4%但租金反升3%,楼价跌、租金升反映市场对实质住屋刚性需求仍大,但对楼市观望选择先转买为租的人士增多;下半年尤其第四季至明年,随着市场上利好楼市因素逐步增多,包括美国9月份启动减息机会增,港元拆息有望於第4季有所回落减低银行及企业资金成本压力,有利提昇银行楼按取态积极性,料将可增加市场信心,趁低吸纳的买家将会增加带动市场气氛,楼价有望於年内回稳,年底负资产数字亦有机会回落。
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