资产审批按揭计法放宽

申请按揭须向银行证明有足够还款能力，较普遍是以借款人的月入水平计算是否符合「供款占入息比率」规定，而另一款是以借款人的资产水平衡量获批之按揭金额。自政府於今年2月底为楼市撤辣后，以资产水平申请的按揭成数亦提高至6成；6月中金管局公布将按揭放宽措施范围扩大至撒辣前的一手自用楼花交易，同时间亦优化了以资产水平申请按揭的计法，借款人凭着持有资产获批之按揭金额可因而提高。

 

对於资产审批按揭，银行普遍以「资产净值」(net asset value “NAV”)作为审批基础，资产净值指持有之合资格资产总值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的资产净值不少於按揭物业的楼价全数金额。金管局於6月中新修订了物业资产净值的计算公式，现以例子说明银行因而在计算物业资产净值的变化。

 

借款人希望以物业资产水平申请按揭，持有物业现值$1,500万，尚有按揭余额$300万，假设他没有任何其他负债，以往计算方式是先以$1,500万X50%再减除$300万按揭余额，计出合资格资产值$450万，然后再减负债总额包括按揭余额$300万，计出可作为资产水平计算的资产净值$150万。从上述看，可发现作为负债的按揭余额在计法上被扣减了两次；而在新修订下，上述合资格物业资产值无须减去按揭余额，按揭余额仅算在负债总额，换句话说，按揭余额在计法上不再被扣减两次而是一次。

 

同样以上述例子调整新计法后，先以$1,500万X 50%(无须减去按揭余额)，计出合资格资产值$750万，然后减去负债总额包括按揭余额$300万，资产净值可增至$450万；比起以往计法的资产净值仅达$150万，借款人可凭物业资产水平已可购置一个同样价值高达$450万之物业，但留意，由於新购物业已成为二套房按揭，获得之按揭成数需降低一成至高达5成，贷款额达$225万，但若属於首套房按揭套现，则按揭成数可高达6成。另外，有关楼房资产仅限位於香港的物业。

 

从上述计法可发现，借款人尚有多少按揭余额及负债，是影响资产净值的重要因素。事实上，单单以物业作为资产证明申请按揭，尤其持有之物业仍有按揭在身，相比起其他资产类别，可能相对较困难。若手持现契物业(已清还全数按揭贷款)，因无需计算负债，便可直接根据有关估值之50%纳入资产值。若果借款人提早清还上述$300万按揭余额，将按揭转为现契物业，资产净值即可大幅提高至$750万 ($1,500万X50%)。凭藉$750万资产净值，他可购买等同价值达$750万之物业，若物业属於首套房按揭，获批之按揭成数高达6成，即按揭金额高达$450万。

 

除了新修订的物业资产，可纳入计算的资产类别还包括现金存款、股票、债券、开放式单位信托、贵金属等，而银行之间对於不同类别资产的计算方法或有所不同，当中现金存款一般可获100%纳入资产值，有意以资产水平申请按揭的人士可先向按揭转介公司了解当中计法。

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