加速旧楼并购 有利换楼市场流转

今年二月底财政司司长宣布全面「撤辣」后，整体楼市一度表现亢奋，但热潮过后近月楼市又回归平稳，取消实施十多年的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税安排，究竟「撤辣」之后，楼市将出现什麽样的反应，笔者较为关注除一手新盘市场的销售情况外，二手市场转流同样重要，在「撤辣」之前，不少本身已经持有住宅的业主，碍於「重税」的考虑下，投资者几乎悉数离场，连带换楼客亦态度审慎，尽可能「先卖后买」减轻被徵收额外税项的可能，撤辣后整体换楼市场是否已经回复畅旺。

不过只要简单对比今年上半年与实施「辣招」前的上一个完整年份2009年的住宅流转率，不难发现「辣招」对市场造成的影响仍然十分显着。在2009年全年二手成交量超越10万宗，比对於全港超越一百万伙私人住宅计算，过去住宅的流转率超过一成。辣招的实施令楼市交投持续萎缩；加上息口高企，买家观望气氛浓厚，去年全年二手成交只有3.6万宗，流转率大幅降至不足4%，今年上半年二手成交量稍为回升至2万宗以上，按现况全年二手交投即使重上4万宗水平，流转率仍然处於低水平，低流转率反映业主需要更长时间才能售出单位，业主一直无法出售单位，自然导致「换楼链」停滞，急於求售的业主，或需更大幅度减价才能沽出单位。

换言之，现时换楼市场仍然有待复苏，新近立法会三读通过强拍条例修订草案，新条例下，楼龄达50年或以上旧楼，在全港七个旧楼集中的指定地区，强拍门槛由现时的80%业权降低至70%，甚或是65%，相信新例下可令部分发展商重启部分收购项目程序，加快本港旧区重建的速度，事实上目前不少旧楼业主，面对发展商并购旧楼意慾减低的同时，亦需预备一大笔旧楼维修的开支，加快旧楼并购自然有助释放换楼市场的流转。

总结来说，撤辣已为楼市带来利好的环境，相信加上新近通过强拍条例修订草案，有助加快旧楼并购，进一步让市场流动性将得到改善，成交量有望恢复正常水平，换楼家庭将更容易出售手上的物业，不过在现阶段息口依照高企，银行对新造按揭较审慎，令市民入市心态亦变得审慎，现阶段楼市需要提升换楼客的换楼意慾，楼市有望实现更加稳定和平衡的发展，为市场参与者提供更多机会和选择。