审慎悲观定审慎乐观 楼市需创造需求

近月楼市成交量显着回落，整体一、二手交投均有所回落，以新盘市场为例，上月新盘销售急速回落至只有约671伙，较5月份的1400多伙，急速回落一半以上，至於二手成交方面，接土地注册处的纪录，上月二手注册量仅约3400宗，较5月份的4500多宗显着回落25%，一、二手交投同步急速回落，反映买家入市心态再回归审慎观望，但深入分析审慎心态亦可细分为审慎悲观，或是审慎乐观？

撇开买家的入市心态，我们先看看发展商的心态，无可否认，自政府全面撤辣后，发展商积极推盘以至积极「减库存」，甚至以低於二手的「震撼价」推售，出货心态积极是基於过去一年多新盘市场持续淡静，撤辣后一手市场急速畅旺起来，发展商自然趁机加快推盘「清货」，另一方面经过今年上半年政府「零卖地」后，新近截标的沙田小沥源住宅地接获多达11份标书，即使市场预期部分发展商的入标价会相当审慎，但心态仍然是愿意入市补充土地储备，反映发展商对后市是审慎乐观。

发展商重拾投地意慾，反映对后市仍然审慎乐观，至於现时一、二手市场买家的入市心态，首先相对於撤辣前的楼市，现时成交量仍然远高於去年年底至今年年初的低迷市况，按一手新盘成交纪录册，於去年9月至今年2月的半年间，绝大部分单月新盘成交量均不足500伙，当中只有一个月成交量突破1000伙，相对於上月即使新盘交投急速回落，但整体新盘市场仍然热闹，大型新盘仍然一个接一个，市场反映亦尚算理想。

近月二手成交量同样有回落，但每月二手仍可维持於3000至4000宗的水平，比起撤辣前的半年，每月二手注册量长期维持於2000宗左右的水平，总括而言，现时的楼市是「比上不足、比下有余」，相信大家入市心态仍然是审慎乐观，买家心态是审慎，需求是需要创造，无可否认，现时买家心态会较早前有所观望，会考虑未来利率变化、楼价走势、以整体经济的复苏情况，而创造需求的关键，就是为买家梳理现时的市况，分析一下未来利率前景，为准买家寻找低於市价的一、二手笋盘，让买家可以「趁低吸纳」。