减息期未到 善用「按揭存款挂鈎户口」有利悭息(上)

本港加息周期由2022年开始，今年基於美国延后减息而令本港息率大致横行，虽然是次本港加息周期步伐相当温和，加幅大为落后於美息，加幅亦明显少於过往加息周期，但由於市场按息已有十多年处於超低水平，令现时4厘多之按息已被称为「高水平」。减息步伐未开展，息率未降的情况下，按揭供款人士可善用按揭存款挂鈎户口(mortgage-link account)自制减息效果。

现时不少银行按揭计划仍有提供按揭存款挂鈎优惠，一般做法是向按揭客户提供一个高存息往来户口，存息与按息一致；换句话说，现时实际按息主要为4.125%，存息亦是4.125%，用家将日常储蓄及备用资金存放於高存息户口，便可赚取高存息收入以抵销按揭利息支出，等同降低净按息，若运用这类户口得宜可有很好的对冲加息的效果。

上述这类户口的存款上限一般高达尚余按揭额的一半即50%，即是说，例如若有投资或生意往来的大额资金停泊在高存息户口，该月以存息收入抵销按息支出后的净按息可降低多达50%，可见善用按揭存款挂鈎户口可达致很大的悭息作用。当然，一般供楼人士未必有需要停泊大额资金，以目前平均按揭额约$500万为例，按息4.125%(为便计算以息率不变作参考)、30年还款期，假设供楼业主於提取按揭当日将备用资金$30万存入高存息户口，并於每月持续存入$5,000储蓄，全期以存息收入抵销按息后，净利息支出可减少达31%，省去金额约达$104万，实际按息等同由4.125%降至约2.74%。以上例子以相同存款金额可赚取现时一般活期储蓄利息作比较，当然，息率有上落波动性，有关例子仅供参考。而对於上述高存息存款上限，亦须留意按揭余额会随着按月偿还本金而逐步减少，故此不要误以为按揭余额一直维持在原本按揭金额不变。