启德破底价对市场掷石?

新世界与远东发展合作的启德跑道区「柏蔚森I」日前开价，折实入场费386.4万元，入场价平绝启德历来首批新盘，旋即吸引众多市场查询。图为新世界营业及市务(特别项目) 及尊贵客户拓展部总经理 何家欣小姐(右二)及远东发展地产总裁 方文昌先生(左二)与笔者在海滨做项目推广。

面对一手存货积压，要套现的发展商需要应对市场竞争，难免要开出突破性的裂口价吸引买家，最新启德跑道区项目「柏蔚森I」首张价单60伙折实平均尺价17,188元，比起同地段不同景观的地价更便宜，出现「面包比面粉价平」的现象。这样一个市区维港海旁项目，价格比新界区往过往两三年新盘的开售价更平，如果想置业上车的年青人，笔者认为现时是一个十分好的机会，即使未来楼价走向未见步入上升期，但要跌也不会再低许多，现时一些陈年屋苑非站顶项目平均尺价也要14,000元至15,000 元左右，在启德这个全新社区有大型公园、体育园设施配套，是香港的一个地标地段，升值潜力更胜其他地区，所以笔者对此区的价值一向有信心。

同时，同区其他项目已经有稳定的支持力，加上租务市场旺盛，在未来的竞争上一定强劲，要出租或出售绝对是轻易得到承接力。是次启德新区的突破性尺价是否引来同区其他项目减价潮? 笔者相信不会，自从今年2月撤辣后，区内一手市场促销走货800余伙，发展商的态度明显放缓了一些压力，价位似乎摸到一个承接力位置，5月、6月的卖楼步伐感觉上不再有逼切性，现阶段正在适应新的常态节奏，加上政府停了一季卖地，大家观察市场需求，要订运作目标。

根据日常接触，发展商在开发项目都有一盘帐目要计算，买入成本价、加工费等，产品出售要掌握争取利润时机，是他们营运策略，如果产品销售速度有变，自然在入货或启动新项目上也会作出调整，照近期的买地补地价资讯来看，发展商在目前市场价上已经作出一个较长时审时度势政策，不急於进攻也不是死守，既保底价时也会作出突围抢攻的方案，当下跑道新盘以突破性低价开售也只是单一项目的一个抢攻行为，其他同区项目很大可能只会观战，并不打算进行厮杀，笔者相信首次置业的年青人值得考虑这次启德区十分难得的入场机会。