一手市况｜新盘低价抢滩柏蔚森I及黄金海湾‧意岚望激发购买力

日期：2024-07-10

受撤辣效应刺激，今年上半年新盘市场共录近 9,000 宗一手成交，约一半即近 4,500 宗来自 3 月。减息只闻楼梯响，发展商似乎已按捺不住，全新盘首批开价低於成本价，更有个别现楼市区单幢盘，采取变相减价方式才录得成交。

柏蔚森I 周六推售198伙暂收3,200票

踏入下半年，首两个公布开卖新盘均采取低价策略，首批折实尺价均低於成本价。新世界及远展合作的启德跑道区柏蔚森I，公布1号价单涉 60 伙，折实平均尺价仅 17,188 元，创启德近 8 年来一手盘新低价。经过几天收票，柏蔚森I 本周六透过价单方式推售 198 伙，暂收取 3,200 票，超额认购 15 倍。

首批料蚀本开卖

柏蔚森I 地皮原为 2018 年 11 月高银等以 89.07 亿元投得，每方尺楼面地价达 1.55 万元，其后地皮於 2020 年 7 月以 70.4 亿元售予内地商人陈壮荣等旗下的离岸公司，作价较当年中标价下跌两成。其后，内房佳兆业 2021 年 3 月入股该地，时隔约 8 个月，因佳兆业财困下，远展公布与新世界合作於 2021 年 11 月斥 79.5 亿元向陈壮荣及佳兆业购入该地，每方尺楼面地价约 1.38 万元，较 2018 年低逾一成。市场估计，连同建筑成本及利息等开支，料项目每方尺成本价约 1.9 万至 2 万元，高於是次首批均尺 17,188 元。

柏蔚森公布1号价单涉60 伙，折实平均尺价仅17,188 元，创启德近8年来一手盘新低价。

至於，有「玩具大王」之称的蔡志明旗下旭日国际，位於屯门青山公路黄金海湾‧意岚，为该集团在港首个大型住宅项目，却以 206 方尺开放式纳米楼、折实低见约 184 万元入场费抢客，是自同区「龙床盘」菁隽於 2019 年，以低见 174 万元开卖 128 方尺开放式纳米楼，5 年来屯门新盘新低价。

资料显示，黄金海湾‧意岚，地皮原由佳兆业 2020 年 1 月以 35 亿元投得，地皮可建楼面 58.28 万方尺，每方尺楼面地价 6,005 元，较邻近香港小轮、帝国集团的帝御系列项目，较 2016 年每方尺楼面地价 4,085 元贵近五成。

不过，佳兆业集团主席郭英成同年出现财困，最终由蔡志明於同年年底斥资近 38 亿元购入该地，并发展为黄金海湾第 1、2 期。若按旭日当时买入项目每方尺楼面地价约 6,520 元、连同建筑成本等计算，预料每方尺成本约 1.2 万元，而黄金海湾‧意岚首批折实均尺仅 9,988 元，即较成本价低约 17%。

黄金海湾‧意岚，为该集团在港首个大型住宅项目，却以206方尺开放式纳米楼、折实低见约184万元入场费抢客。

恒珀修订价单后即「破蛋」

新盘平价开卖起涟漪效应，部份新盘采取减价策略。恒和地产旗下长沙湾恒珀，项目早前公布首张价单 30 伙，折实平均尺价 18,754 元，惟开售两周未录成交，发展商随即修订价单，新增折扣优惠提高至 30%，令折实平均尺价下调至 15,629 元，即变相减价约 17%，市场指项目即「破蛋」，即录售出约 16 伙。