撤辣前买楼花获按揭放宽 有利免补首期上会 (下)

上期提及金管局已公布将按揭放宽措施涵盖范围扩大至今年2月28日前已签订临时买卖合约的一手自用住宅交易，不少现时需要申请上会的楼花买家得以受惠。不过，要留意主要有两类买家未必可获提升按揭成数，一类是购置物业时已准备透过9成按揭上会的买家，根据按揭保险计划於2022年2月23日起之修订，首置买家购买$1,000万或以下自用物业可申请高达9成按揭(仅适用於现楼，2023年9月22日起适用於楼花及现楼)；9成按保之合资格楼价上限一直维持至今，若果买家在2022年中买入一个$900万楼花单位，准备在物业落成后申请9成按揭上会，由於按揭成数已难以进一步提升，现时申请按揭的成数亦同样高达9成，难以有进一步放宽效果。换言之，若然估值已有所下跌，便需以估值计算按揭成数，实质批出之按揭金额或有所减少。

另一类是非自用物业买家，扩大按揭放宽范围主要希望帮助置业作自用需要的买家，故此有关放宽范围仅适用於自用物业，若果属於出租物业，有关按揭申请则未可跟随放宽范围，例如买家於2022年买入楼花单位准备作出租之用，现时申请按揭上会之按揭成数仍维持放宽前之高达5成。

不过，对於买楼收租的人士亦有喜讯，金管局公布可计作入息证明的租金收入扣减率可由不少於三成至四成降低至不少於两成。银行一般可将物业租金收入列入按揭申请人的入息计算，但并非计足租金之100%，原因是业主将物业出租亦涉及一些支出包括维修费、地租、差饷、管理费、物业空置成本及相关税项等，以往若按揭申请人能出示租约及租金证明，银行可将租金收入打7折后计算，现时这个上限可提高至高达8折计算，即是买楼收租入士可将租金收入高达8成列作入息计算还款能力，变相较以往容易符合供款占入息比率之规定。但留意，租金打8折之计法并非一个硬指标，银行可因应信贷风险作出认为较合适的计法，所以银行之间对於租金收入的评估方式未必相同。另外，若借款人未能出示租约及租金证明，暂见银行仍可将物业之预估租金打6折后计算。

尽管放宽按揭的范围已扩大，银行之间的审批方式及尺度始终不尽相同，加上银行之间的物业估值亦有机会出现差幅，买家在申请按揭前宜先作了解。

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