下半年租金看俏 楼价续跌

上周为读者回顾了上半年楼市，本周再为各位展望下半年形势。在2月底全面撤辣效应的确为楼市带来了一波量价反弹的好势头，惟单靠撤辣而在其他因素未见明显改善下，楼市持续向上的动力不足，当最心急入市的购买力被消化后，市场便辗转回软。

 

展望下半年楼市，笔者未感乐观，不排除全年楼价有机会跌8%至10%。不过，笔者长远仍看好香港楼市在内地经济复苏刺激下，可转趋平稳向好发展，故下半年楼市进一步回调，亦是趁低吸纳的好时机。

 

从供应层面上分析，由於前两年新盘销售缓慢，发展商面对不少库存压力；近月发展商虽积极推盘，惟未能一下子沽清之下，总体余货不跌反升。面对库存太多，发展商争相出货，减价事在必行，亦因此令二手市场楼价持续受压。

 

另外，受经济未见明显复苏影响，很多商家富豪的商业资金被锁死，被迫要出售部分原本用以投资甚至自用的住宅物业来周转填补。在不少商家不得不沽楼套现来解决资金荒的问题，故即使是二手豪宅的楼价於近期亦见有调整压力。

 

此外，息口高企令广大市民均受影响，因过去三年，市民受高息环境影响，供楼压力大增，直接削弱消费动力，当整体社会消费力弱及消费信心不足时，亦会窒碍楼市表现。

 

再者是买家面对银行收缩借贷的压力，如两年前买下楼花的买家，今时今日要收楼上会，很多银行估值下降了，买家便要想方设法「抬钱上会」，令不少买家也面对财政压力，影响进一步的投资及消费意欲。

 

综观下半年楼市暂未见特别利好因素出现，加之上述利淡因素拖累下料续走软，预期新盘承接力不如上半年，一手私宅买卖登记量下半年恐回落两成，下试7,300宗水平，即全年一手登记量料共1.64万宗，惟仍较2023年低迷的1.02万宗大升61%。

 

至於二手市场预期续受高息压力及新盘低价抢客影响，交投将呈萎缩，料下半年二手私宅交投量将较上半年的1.73万宗回落两成，至约1.38万宗；全年累计料录3.11万宗水平，将较2023年增一成。

 

预测楼价走势，上半年撤辣的短线反弹已全被蒸发并掉头下跌，预料整个上半年楼价恐跌达3%；加上在利淡因素拖累下，下半年楼价料再跌5%，即全年楼价跌幅恐达8%。租金表现方面，在专才持续抵港及本地大学吸纳更多留学生支撑下，笔者预期下半年租金升幅将与楼价背驰；其中中小型住宅租金料再涨3%，全年预计至少升6%；而豪宅租金下半年也看升1.5%，全年料升近3.5%。

各区最新放盘应有尽有