撤辣前买楼花获按揭放宽 有利免补首期上会 (上)

6月中金管局公布将按揭放宽措施范围扩大至今年2月28日前已签订临时买卖合约的一手自用住宅交易，有关调整可即时帮助尤其一两年前选用建筑期付款而现时准备申请按揭上会的楼花买家，主要原因是近年楼价自高位反覆下跌逾两成，而楼花期可长达30个月，当中一至两年前买入楼花并选用建筑期付款的买家，若现时陆续准备申请按揭上会，或因楼价已下跌10%至20%而出现估价不足。由於银行计算按揭成数以楼价和物业估值之低者计算，当物业估值下跌，意味实质按揭成数下降，买家需筹措额外首期差额方可上会。

现时扩大放宽按揭生效期后，例如超过$1,000万楼价之按揭成数可由过往5成提高至高达7成，即使估值下跌2成，买家仍有机会基於按揭成数提高而无需补付首期差额并顺利上会，避免因手头资金不足而面临违约风险。举例，买家於2022年以$1,500万买入一手楼花单位，现时估值下跌15%至$1,275万，扩大放宽按揭生效期前，根据当时签署之临约日期，买家可造按揭成数为估值之5成，买家可造按揭金额由$750万降至$637.5万，买家须补首期差额$112.5万，若未能解决首期差额或面临挞订风险；现时扩大放宽按揭生效期后，$3,000万或以下自用物业银行按揭成数高达7成，上述例子的买家有机会获银行根据估值批出高达7成按揭即$892.5万，买家无需面对补付大额首期差额的问题；若还款能力足够，可借取之按揭金额更比之前提高了。

除了按揭成数，建期楼花买家现时在申请按揭上会时亦可获暂停进行压力测试，换句话说，入息要求只需符合既有的供款占入息比率上限，即是以现时按息计之每月供款占入息比率不超於50%(首套房及自用物业按揭计)。以$500万贷款额、目前按息4.125%，年期30年为例，放宽前要通过压测最低月入要求需达$50,635，暂停压测加2厘要求后，基本月入要求便降至$48,465，减少4.3%。

是次扩大放宽范围包含了银行按揭成数、按揭保险计划、暂停压力测试，主要希望帮助撤辣前买家因应楼价变化可较顺利上会，与现时买家获得同等按揭配套。但留意银行之间的套用方式未必一致，例如有银行暂时将放宽范围延至撤辣前之自用楼花交易，亦有银行将范围延至撤辣前所有一手自用物业包括楼花及现楼。