谈谈楼花投资风险

笔者记得读大学的时候，教授问了我们一个问题。如果有人现在给你1元，或一年后给你1元，你会选择那一个？答案显然易见，就是选择即时收取，因为可以即时使用，即使不使用亦可以收取利息，亦因为有利息关系所以现在收取1元的价值比一年后高。

在现实生活中上述的情况其实时有发生，这种行为类似於消费者预先购买月饼券或糭券，他们以较优惠的价格预先购买未来特定日期的商品。不过,有一种货物却例外，不少人愿意以较高的价钱预先购买，这就是楼花。因为物业除了是可以用来居住，也可以作为一种投资工具，当大众普遍认为物业价值会随着时间上升时，即使现在物业预售的价钱比其他同类型物业价钱略高，他们也愿意提前购入，相信日后物业落成时的价值会进一步上升。

楼花变银主货 银行风险巨大

在过往楼花仍然可以转让的时候，很多人只需支付少量订金，便能短时间赚取物业升值的差价，情况就好像人们以杠杆方式购买期指一样。虽然政府后来限制楼花转让，但由於过往香港物业长时间都处於上升期，加上发展商提供不同的优惠措施，买家仍然可以用低成本去换取未来物业落成的涨幅。

既然楼花不仅是供居住的商品,也是一种投资工具,其价值自然存在上升和下降的风险。当整体楼价向下调整的时候，完工的楼花实际价值有可能会比当年的购入价为低,现在香港楼市的情况就是这样。就正如以杠杆方式投资股票一样，如果是投资短炒的话，有可能因为楼价下跌选择挞订离场。即使是用家，也可能因为未能承做按揭需要补钱上会。有人会问为何银行不能以当年的购入价去承做按揭？从银行的角度看，如果借入按揭的买家未能偿还贷款，物业就会变成银主货，银行要变卖物业去扺债的话面临资产贬值的风险，这个风险对银行来说是非常巨大。

多年来人们已习惯了香港楼价会持续升值，忽视了投资存在风险，物业价值也可能会有下跌的一天，因此便出现了现在楼价逆转的状况。