优化居屋按揭 活化居二市场 (三)

居者有其屋计划已推行逾45年，对於一些较高楼龄屋苑，又或若买家已不能获银行批足所需按揭成数，现亦可选择透过按揭保险计划申请高成数按揭，对於$1,000万或以下单位(居二成交之楼价主要是$1,000万以下)，按揭成数同样高达9成(白表)及9成半(绿表)，按揭年期长达30年；但当中需符合按保准则及支付按揭保险费。对於凭藉按揭保证期的单位，一般而言，银行对於入息证明要求是较宽松；但对於按保申请，借款人需提交足够入息证明以符合供款比率上限要求、按揭成数超过8成之申请人需为固定受薪人士。

若果银行发现借款人已有按揭在身，例如已是另一物业的担保人，即使是凭藉按揭保证期的单位，银行仍需将按揭成数扣减一成，并按二套房按揭准则将供款占入息比率上限由50%降至40%，若透过按保则有机会借足按揭成数，但保费会相对调高。透过按保计划申请居二按揭，其实亦有楼龄的限制，楼龄与还款期总和以75年为上限，换句话说，若楼龄已超出45年，按揭年期亦未必足30年。

由於居二市场物业属於资助性单位，有别於私楼，按保借款人可享有明显较大的按揭保费折扣。对於楼龄仍处35年或以下之单位，白居二申请9成按保可享90%保费折扣，绿表买家申请9成半按保则可享70%保费折扣。举例，假设白居二买家购入一个楼价$450万之居二单位，首次转让日期距今及楼龄是35年，选用按保申请「930」(9成按揭及30年还款期)，以保费折扣高达90%计，按揭保费由2.34%$94,770减至$9,477，对比相同楼价之私楼按揭保费$87,480，保费开支实则已获大幅度减少。楼龄高於35年的保费折扣则逐步递减，白居二申请9成按揭为例，楼龄超过40年至45年之保费折扣降至30%，楼龄超过45年至50年之保费折扣再降至5%。

受惠政府优化资助性房屋的按揭配套，居二市场释放大量实际可供选择的单位，减轻买家的首期及上会负担，有利促进资助房屋市场的流转量，提高计划的实质成效。然而，买家应注意银行之间对於资助性房屋的审批准则有所不同，入市前可先作查询。