商厦市道│甲级商厦租值4年累挫25% 长江集团中心租值从高峰泻逾33%

中原地产选取全港34个顶级及甲级指标写字楼项目，以去年2023年（估值年份．下同）的整体写字楼差饷租值指数作计算，发现指数连跌4年，去年租值报93.46，按年下跌2.1%，较疫情前即2019年的指数125.12，累泻25.3%。

虽然累跌幅度大，惟中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，跌幅有收窄迹象。她指，经济环境疲弱及空置率高企，写字楼租务市况持续下调。当中，顶级写字楼按年跌2.4%，甲级写字楼跌1.6%。

在8个顶级指标写字楼中，2023年的租值有5个跌，只有3个录升幅。以长江集团中心的租值跌幅最显着，按年跌10.9%，若相比2019年高位，租值更下跌超过三成，达33.4%。金钟太古广场1期及2期2023年租值分别按年跌10.0%及8.6%，较2019年高位跌29.0%及29.3%。除经济疲弱外，由於同区有The Henderson及长江集团中心二期等全新写字楼落成，供应增加，对租值影响所致。

至於，置地广场、国际金融中心、太古广场3期、环球贸易广场及交易广场的租值按年变化相对轻微，变幅均在正负3%以内。惟上述商厦物业比2019年高位全部跌约两成左右。

虽然2023年顶级写字楼租值跌幅高於大市，但比2019年高位只回落23.6%，较甲级跌27.9%及整体跌25.3%为小，顶级写字楼仍相对较优。中环中心、长江集团中心及会议展览中心近4年的租值跌幅最明显，高达三成三以上。由於写字楼供应过剩，估计短期整体租值下行趋势不变。

26个甲级指标写字楼计，2023年港岛租值按年跌2.2%，兼连跌4年，而九龙租值则止跌回升0.8%，导致港岛租值比2019年跌近三成，录29.3%，九龙近4年却只录21.8%跌幅。除金钟租值有轻微升幅外，中环、上环及湾仔2023年租值，分别按年跌3.6%、3.4%及3.0%，相信是受部份外资企业撤离，以及有公司迁往非核心商业区所影响。尖沙咀东部及尖沙咀西部的租值，分别按年升0.05%及2.6%。

在甲级指标写字楼中，2023年的租值有12个跌9个升，5个不变。租值按年跌幅较多的包括：鹰君中心跌10.0%，南洋中心跌9.9%，中环中心跌7.0%，港晶中心跌4.5%及铁路大厦跌4.5%。另外，近4年租值跌幅较高的有中环中心、会议展览中心及力宝中心，分别累跌36.0%、33.2%及31.4%。信德中心、美国银行中心、鹰君中心及远东金融中心的租值亦比2019年跌约三成，以上7个甲级写字楼全部均位於港岛区。

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