非住宅物业的面积

笔者从事测量行业多年，常常要收集市场上最新的成交数据，分析当中楼价的走势以及留意其他同行对市场的意见。相比初入行的时候，现在的资讯比较多，亦较清晰，但每当面对非住宅项目时就非常头痛，皆因非住宅物业很多时成交的分析仍然停留於用建筑面积作基准。

 

当年住宅买卖都是以建筑面积来做分析，但自从地产代理条例成立之后，政府为了市场讯息更清晰，因此开放了差饷物业估价署住宅物业的尺数资料，令地产代理能提供准确的物业资讯给买卖双方。此外，一手住宅物业销售条例亦限制发展商在销售物业时需要使用实用面积，因此多年来在住宅物业交易当中买卖双方都习惯了使用实用面积。由於每一栋住宅物业的公用空间占比都有所不同，以实用面积作为分析不同物业的尺价能够更为精准。

 

但由於上述条例都只适用於住宅项目，因此非住宅物业仍然沿用旧有的做法，即是用建筑面积去分析楼价。这些建筑面积资料很多时都未经核实，笔者尝试过接收不同地产代理对同一个物业有不同的建筑面积资料；一些街铺的所谓建筑面积，其实是该铺位所在的地段的地盘面积；另外一些商场「劏铺」的建筑面积，负责的地产代理称只是将铺位的实用面积乘大一倍而已。因此要分析这些非住宅物业的价钱走向时就非常困难，亦很难将不同物业的价钱作出比较。

 

其实这些非住宅物业的尺数资料政府是掌握的，因和住宅物业一样，差饷物业估价署每年都要为这些物业的应付差饷租值作出重估，问题只是政府是否愿意好像住宅物业一样将这些资讯公开。由於住宅物业牵涉民生，加上有上述两个条例所监管，因此政府是有责任将住宅物业的资料公开给大众，但相反非住宅物业就没有这个急切性。

 

我认为地产代理条例成立了这麽多年，是时候检讨应否同时间监管非住宅物业。如果政府进一步落实监管，就更加责无旁贷要公开这些资讯。即使要维持现状，为了市场上有更透彻的讯息，也不妨公开给市民查阅。

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