移民计算资产增值税要拣边日做估值日期?估价报告有效期几长?

笔者经常要对物业估价报告服务有需要的客人接触，很多时都会被问及一个问题：请问你们公司的估价报告之有效期为多久？此问题显露出提问者对估价报告有很大的误解，笔者亦想藉本文章向大家解释一下估价报告的内容，及给大家一些基本的概念。

近期，很多已经移民往外国（例如加拿大、美国、澳洲）的客人可能需要报税，而他们在香港或国内仍有一些未出售的物业，故此，他们也需要把该等物业资产价值向外地政府申报，以便日后出售该等物业时用作计算资产增值税。大部份客人都想趁早估值，免却日后麻烦，同时又怕自己短期内未能出售物业，变相估值过了有效期，得不偿失。此刻，误解不知不觉间已经发生了。

移民报税 资产增值税只计估价当天

其实，每个估价背后都会有一个估值日期，表示在该估值日期当天，该物业被评估的价值。此估值日期必须为一整天，有年、月、日的清楚指示，亦不可以为某段期间或某星期或某月份。此外，估值时不可设有事后感，即专业的测量师需要把自己代入估值日期当天进行估值，估值日期后发生的任何事情将不会影响物业的价值。

以移民客户报税的情况为例，他们计算资产增值税，应以抵达外国当天作为估值日期，去聘请合资格的测量师，为他们的物业於该估值日期下进行价值评估。假设今天做了一份估值报告，而估值日期为2024年1月1日，该份报告不会设有任何有效期限，因为该份报告在一年后或十年后，同样地展示着测量师对该物业於同一估值日期下的看法。

笔者作为80后的测量师，但亦都曾经为一些物业追溯至90年代初的价值，即估值日期为1990年某一天，除了需要花较多时间寻找成交案例外，同时亦需要了解物业本身当时的周围环境及变化，因为此等因素会影响物业的价值。

故此，一般来说，如果委托日期与估值日期相隔得较远，如超过五年左右，其估价报告之收费都会相对比较贵，日子相隔越远收费越贵。

如果大家细心留意，网上银行估价也有估值日期，通常都预设为客人查询当天，故此任何估价在其指定的估值日期下，都是绝对有效的。

作者为中原测量师行联席董事(专业估价部) 吴庭琛先生