优化居屋按揭 活化居二市场 (二)

按揭保证期延至50年后，现时银行对於居二单位的审批准则有什麽变化? 个别银行按照既定计算准则因应保证期延长而作出调节后，白表买家若购买首次转让日期距今(很多时等同楼龄，故以下简称为楼龄)不超於34年之居屋单位，可获批高达9成按揭及30年还款期，而绿表买家则以不超於32年楼龄可获批高达9成半按揭及30年还款期；较过往以楼龄约不超於20年为限，增多了不少楼盘可获批足绿、白表买家的按揭配套。而且，若楼龄超於上述30多年，一些银行现时仍可以「摇摇板」形式去计算按揭成数及年期，买家可选择较高的按揭成数但较短之还款期，又或较长的还款期但较低之按揭成数，相对地提供较大弹性给买家，例如楼龄已达35年的居屋单位，白表买家在个别银行若选择9成按揭，还款期稍降至长达26年，又或可选择长达30年还款期，但按揭成数则降至高达8成半。若首期可提高至2成，一些银行可接纳楼龄达40年至43年之居屋仍可承造高达8成按揭及30年还款期，楼龄再高一点的话，还款期则会逐步缩短，而楼龄超过50年的居屋单位，由於按揭保证期已过，银行会以私楼准则去审批按揭贷款。

不过，要注意银行之间对於居屋或其他资助性房屋的审批准则及按揭成数、年期的计算方式有所不同，市场上有些银行会直接以按揭保证期减去居屋首次转让日期计算按揭年期，而由於保证期由30年延至50年，故此可接纳之楼龄及还款期亦随之提高。由於在首40年保证期，房委会可提供高达9成(白表)或9成半(绿表)按揭的保证；而在40年以后至50年，则提供高达8成按揭的保证；以单位首次转让起计以及楼龄同为20年之白居二单位为例，银行便会将40年保证期减去20年，计出可造9成按揭之还款期为20年，以楼龄为30年为例，若承造8成按揭，便可将50年保证期减去30年，还款期长达20年。