楼价租金呈背驰之势

撤辣激起购买力及楼价，惟在新盘低价抢去大量购买力下，二手楼价升幅明显受限，甚或在缺乏其他利好因素支撑下，或现转跌情况。差估署公布的最新数据显示，2024年4月份私人住宅售价指数报308.7点，较3月的307.8点再升0.29%，连涨两个月，惟涨幅有所收窄，楼价已连续两个月创下今年以来的新高，但首4个月累计，仍跌0.84%；若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价累积跌幅持续收窄至22.46%。

楼价连升两月，反映撤辣效果，不过4月份升幅显着收窄，相信是受新盘低价开售抢滩所拖累，令二手业主叫价难以持续企硬。有见近期发展商仍以低价开盘，实行「求量不求价」，相信对二手业主将继续构成压力。在购买力大量流向一手市场下，部分心急的业主恐需相应降价卖楼而令二手楼价受压；预期下次公布的5月份楼价只能横行，6月份甚至有机会倒跌0.5%，令次季楼价出现0.21%的轻微跌幅，亦预示着上半年楼价恐要累跌1.33%，暂时难扭跌势。

预测下半年走势，笔者认为主要须留意三大因素，其一是息口走势，到底何时可以实现减息；其次是新盘定价，到底是持续低开，还是可以慢慢加价；再者是专才/高才来港入市置业的力度。如上述三大因素均向好，全年楼价仍然乐观可以有升幅，否则最多只能平稳，甚或延续过去两年的跌势。

至於租金表现方面，料未来数月或与楼价呈现背驰的状态。差估署4月份租金指数持续反弹，按月再升0.92%，报186.9点，升幅扩大，并创下2020年1月以来的52个月(即逾4年)新高。预期在专才/高才持续进驻，加上留学生陆续为新学年部署租入单位，5月及6月份租金升幅料续扩大，次季升幅有机会达近3.5%，而全年租金有力挑战逾一成的升幅。