公司名买楼有好处？ 可申请按揭吗？ (上)

楼市「撤辣」后，潜在客源即时扩阔，置业投资人士、买多层楼收租人士、内地或海外置业人士等，另外亦包括首置或换楼用家对楼市信心增加的人士。当中以公司名义买楼的人士有所增加，原因是公司买楼的印花税已由高达楼价之15% (以往曾高达30%)，降至现时因应楼价介乎$100至4.25%，与所有置业人士一致缴交较低之置业印花税率。

以上谈到的公司买楼是指公司作为买方购买物业，而并非透过公司股权转让的方式买入物业，后者股权转让实质是透过购买公司获得公司持有之物业及资产。楼市松绑后以公司名义买楼的个案增加，相信是基於以公司持有物业因应不同需求及情况可带来好处，例如是未来转售物业有较大的弹性，可选择售予一般买家又或以转让公司股权方式出售物业，由於买方以此方式购入公司连物业资产，涉及之印花税率甚低，仅约0.2%，公司名义业主在转售单位时便可有较大潜在客源，议价优势或较大。此外，公司名买入物业对於一些人而言，还有可能涉及不同好处包括一些有悭税作用的安排，例如物业涉及之费用可作为公司开支而扣税，公司出租物业在税务处理上可透过缴交利得税而取代物业税，计算上或更悭税，另外是公司名业主身份的私隐度可相对较高等。

有限公司属於独立法人，可签订买卖合约，而公司买楼同样可申请做按揭。较多公司买家选择以空壳公司购置物业，由於并非经营业务的公司，银行需以公司股东之个人入息水平衡量还款能力，有关股东需符合现行供款占入息比率之规定。公司股东或有不同持股比例，较多银行接纳持股比例不少於50%的公司股东作为按揭借款人及/或担保人，例如有关公司两位股东持股比例是50%及50%，其中一位股东已有足够入息水平，便可由该位股东作为借款担保人；若然股份比例分别是35%、25%、20%、20%，便需由多於一位股东作为借款担保人，股份比例需合共达50%或以上。然而，银行之间对於公司借款人的审批准则不尽相同，亦有银行要求不论多少股份比例，全部公司股东均需要作为借款人。