撤辣小阳春 会否昙花一现?

日期:2024-05-06
撤辣小阳春 会否昙花一现?

香港差饷物业估价署刚公布官方楼价指数为305.2 ,结束了连续10个月的下跌,按月上升了1.06%,这个变化相信符合大部份的预期。

 

但踏入4月份,私人住宅楼市,无论一手二手都慢了下来,3月份一手成交有4176宗,而4月至28号只有1778宗,3月份热爆红盘日出康城的Season Place, 及Blue Coast在第二轮销售只能售出70%至75%左右,十大屋苑在4月成交也回落至173宗,比3月分的370宗,下跌了54%!

 

大家自然在讨论撤辣招的效果能否持续?上周一手市场再度有新盘上场,今次是在何文田地铁上盖的朗贤峯,尺价平均近20,000,虽然售价相比同区的货尾盘也下调了两成以上,但能否一Q清袋,也令人怀疑,结果买家出席率高,尤其是三房也是很快就沽清,买家似乎是用家的比例比Blue Cost更高,相信朗贤峯会再加推;并同时招标出售另一期的大单位,景观更开阳,相信价钱会更理想!

 

上周房屋局也公布了未来三至四年一手私人住宅的潜在供应,达到112,000伙,创出历史新高。112,000伙之中。有21,000伙是已经落成但仍未售出,而已动工的占72,000伙,而当中40,000伙是2022年以前已经动工的,换句话说,在2025年前,这40,000伙相信大部份都会变成现楼。

根据差估署的推算, 2024年将有22,300伙落成;而2025年则是25,500伙,合共47,800伙。过往差估处一般都高估落成量,笔者倾向相信房屋局的数字, 40,000伙比较符合现实情况!

 

展望未来两年的楼市,现货落成量连货尾有近60,000伙待售,为发展商形成颇大的销售压力,售价难以提升!

另一方面,需求有如何?美国不断延迟加息的冀望,影响买家的需求!但笔者留意到香港的1个月同业拆息走势不断向下。在2023年底,一般都是超过5厘,在12月20日更达到5.63%,而踏入2024年就开始下跌至4厘左右,至4月25就更加跌破4厘至3.98%

在美息不减的预期下,港息却逆市下跌,反而资金流入香港市场,所以一旦有美国减息配合,相信香港的减息速度会比预期快,而且香港在2023年底有16亿存款,年增长5%,不少港人移民, 资金应该减少流走才对,结果资金反而有易增长,究竟那类型资金流入香港?

港股转强,外资流入炒港股,当然是原因之一,但大家不要忽视国内人士的潜力;香港存款有近4%利息,美国更有5%,相反在国内的存款利息只有2%左右,加上人民币贬值,国内同胞一定有动机将钱转到香港。

虽然国内有外汇管制,但相信仍有各式各样的途径。如果香港楼价继续下跌,只要国内开通一些配额,像股票的沪深港通一样,能够光明正大让国内资金来港买楼, 60,000个货尾都不会是什麽问题,所以大家对香港的楼价不用太悲观,笔者相信下跌的风险已经很有限!

各区最新放盘应有尽有

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