资产审批按揭成数提高至6成(下)

上期提及有关以资产水平申请按揭，借款人需证明其拥有的「资产净值」不少於按揭物业的楼价全数金额，可借取的按揭成数高达6成。若以楼房物业价值作为资产值申请按揭，需弄清资产净值的计算方法，而银行之间的计算准则亦有不同。银行一般只可计算物业价值之一半即50%作为资产值，如有关物业尚有未清还之按揭贷款，资产净值的计算方法等於将物业估值之50%扣减按揭余额。假设借款人拥有一个现时估值$600万元之物业，尚有按揭余额$150万元，可纳入计算的资产净值便为$150万元 ($600万元X 50% – $150万元)；当中若借款人尚有其他债务，亦需从资产值扣除负债金额方可得出资产净额。若然持有物业之业主不只一人，那便需要按业权持有形式或权益比例再作计算，例如是以长命契(Joint Tenant)形式持有，便需先将物业价值扣减一半；若以分权契(Tenant In Common)形式持有，则按持有业权之权益比例计算资产值。

以借款人购买一个价值$600万元之单位为例，假设借款人准备以没有按揭之现契物业计算资产水平，现契物业估值需达$1,200万元；若有关物业资产仍尚有未清还之按揭，假设按揭余额是$200万元，有关物业资产估值便需达$1,600万元 ($1,600万元X 50% – $200万元 = $600万元)，才符合基本审批要求。但以往在同一个资产水平下，有关按揭成数只有4成，现时则提高至6成，可获批之按揭金额由$240万元提高至$360万元。

这种按揭申请方法适合一些拥有丰厚资产但却未能提供每月入息证明的客户，从以上例子或会发现，单单以物业作为资产证明申请按揭，尤其持有之砖头仍有按揭在身，相比起其他资产类别，可能相对较困难。若手持现契物业(已清还全数按揭贷款)，因无需计算负债，便可直接根据有关估值之50%纳入资产值。

市场上有部份银行提供另一个简易的砖头套现方式，若持有一个现契物业，银行可依据物业估值直借25%作为套现资金，以持有一个1,200万元现契楼为例，银行可凭砖头价值批出高达300万元按揭套现金额，当中借款人亦无须提交入息证明，但留意借款人年龄不可超过60岁。