资产审批按揭成数提高至6成(上)

银行评估按揭申请人的还款能力主要有两种方式，主流方式是评估借款人的每月入息水平，以计算每月债务供款占入息比率为基准，银行会要求借款人提供入息证明如公司粮单、薪金入帐银行纪录、税单等；至於另一款衡量还款能力的方式，是以借款人的资产水平进行评估审批，以计算可获批之按揭金额。以资产水平申请按揭的的方式在市场上一直不太普及，除了因为申请人本身需拥有充裕的资产，审批要求颇高之外，在政府放宽按揭措施前，以资产水平申请之按揭成数仅高达4成。由去年至今，按揭成数获逐步放宽，现时以资产审批方式之按揭成数上限已提高至6成，因此最近有意以此方式申请上会的借款人亦有所增加。

对於以资产水平评估按揭，银行普遍以资产净值作为审批基础，「资产净值」(net assets)指持有之资产总值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的「资产净值」不少於按揭物业的楼价全数金额。但值得留意的是，以相同的「资产净值」计法，可借取的按揭成数由4成提高至6成，换句话说，可借按揭额较以往提高，而相应所需的资产水平无需提高。可纳入计算的资产类别包括现金存款、股票、债券、基金、物业、车位等，个别银行可计算一些当刻具有提取现金价值保险单，但当中有部份类别的资产价值需要打折扣后方可纳入计算，银行之间的计算方法亦有所不同，现金存款一般可获100%纳入资产值，但对於股票或基金类别，有些银行同样接纳市值之100%作为资产值，但亦有部份银行会在打折扣后计算，甚或仅接纳其市值之50%；至於物业或车位类别，大部份银行只可按有关估值之50%纳入资产值。

若以楼房物业价值作为资产值申请按揭，需特别弄清资产「净值」的计算方法，而银行之间对於资产净值的计算准则亦有不同。下期再续。