再谈实用面积

近日有地产代理收到业主查询，指公司「放盘」资料中其单位的尺数，不符合楼契内的尺数，要求作出修改。但因放盘资料的单位尺数是根据差饷物业估价署的物业资讯网的资料计算，但其尺数却比楼契内列出的尺数少了数百尺，由於牵涉物业是豪宅，那些面积的价值可以涉及数十万元，因此令地产代理感觉忧虑，不知道应如何处理。

查看业主提供的资料，楼契内确实有单位的实用面积，并列出了其他项目如工作平台、平台及花园的面积。根据测量师学会及一手住宅物业销售条例内实用面积的定义，实用面积是指住宅物业的楼面面积，并包括露台、工作平台以及阳台的面积。如果将楼契内单位实用面积加上工作平台的面积，就等於整个物业的实用面积了。这个数字亦和发展商当年出售时楼书所列出的尺数一致。

但差饷物业估价署的物业资讯网内的实用面积，却比上述数字少了数百尺。虽然两方面都叫实用面积，理应跟足测量师学会定出的定义，但由於我们不知道差饷物业估价署的尺数资料及发展商在楼书内的实用尺数是如何厘定，因此为了了解为何双方有这些差异，我们只能从建筑图去寻找答案。

翻查该物业的建筑图，由於物业是一栋洋房，因此内里包含了物业专用的电掣房、水泵房、消防泵房、电话机房等等。实用面积的定义是不包括空调机房，但上述那些房间却没有仔细定明，因此估计两者实用面积的差异的主因就是双方在计算上述房间面积时有所分歧。

政府推出一手住宅物业销售条例时，将实用面积规范化，作为日后所有物业销售时的准则，这对物业买卖资讯起到清晰的作用。经过多年的实践，业主及买家已普遍接受了实用面积这个定义，市场上所有住宅买卖资讯基本上都以实用面积为单位。但就以上述例子为例，一套物业却有两个可以依赖的实用面积在市场上流通，估计无论政府或学会都要对实用面积的定义再作出一些新指引，避免产生了上述的误会。