内地人士香港买房、申请房贷要知的事(下)

上期提及政府於今年2月底公布对楼市「撤辣，现时内地人士在港买房之税款开支大幅降低，与港人一致。而在房贷方面，内地人士在港申请楼宇按揭贷款之准则、首付比例、及房贷息率原则上与港人相同，但需留意有关适用之按揭成数上限。

 

对於申请的有关按揭成数，银行需评估按揭申请人是否有足够还款能力，较普遍是根据申请人提交的入息证明计算是否符合现行供款占入息比率之规定。这项准则亦就着自住物业或出租物业有不同计法，以自用物业及首套房按揭为例，计法是每月总债务供款金额不超过入息一半即50%；若属於出租或投资物业，又或申请人本身已有按揭在身，按揭物业属於二套房按揭，每月总债务供款占入息比率上限便为40%。

 

至於所需提交的入息证明文件，大致上与港人相若，需显示有足够的还款能力。一般来说，在职人士需提交最近三至六个月薪金入帐银行户口纪錄(内地称银行「流水」)、税单(香港工作)/完税证明(内地入息)、发薪证明及职位证明文件如公司合约、聘书、粮单等，如属专业资格人士如律师、医生可提供执业资格证书。

 

若内地客户纯粹来港买房作投资出租之用，并非在港工作例如是人才计划下又或毕业生留港工作的人士，在港亦没有任何信贷纪录可供银行参考，是否能提供获银行认可的工作证明及足够入息水平便成了按揭审批关键。例如内地入息人士在职於知名品牌大公司已多年，并有完税证明、公司发薪之银行流水纪录，香港的银行是较容易评估及接纳申请人的入息证明。

 

借款人若未能向按揭银行提供入息证明，与港人一样，内地人士同样可透过另一款以资产水平审批方式申请按揭，按揭成数上限亦已提高至6成，即首付比例为4成，而接纳的资产类别包括现金或定期存款、楼房(接受香港物业为主)、股票、基金、债券、保险或其他投资产品等，但留意有关资产项目亦以香港银行能够认可及接纳为准(笔者将於下期详述之)。

 

不少人问内地人士可否透过按揭保险计划申请8成按揭、9成按揭? 这视乎是否符合有关准则。根据按揭保险计划，按揭物业必须是自住性质，故此对於来港居留的内地人士，例如是透过人才计划来港工作，他们按此需要已持有香港身份证，即使并未属於香港永久居民身份证，仍同样可依照现行准则透过按保计划申请高成数按揭。现时9成按保计划的楼价上限高达$1,000万，8成按保计划的楼价上限则高达$1,500万，而9成按揭的申请人须为固定收入人士，按揭物业亦须为首置自用房。相反，若果内地人士在港买房并非自用，亦显然并非留港居住，未持有香港身份证，便未符合条件申请高成数按揭保险计划。

 

银行之间对於内地客户或人才计划下之审批按揭方式不尽相同，入市前可先行向按揭转介公司或银行了解更多详情。

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