内地人士香港买房、申请房贷要知的事(上)

香港政府於今年2月底公布对楼市「撤辣」，让楼市松绑复常作多元发展。现时不论香港人、内地或海外人士在港置业，在缴付印花税项及入市门槛方面基本上一致；市场上积聚多时的潜在购买力顿时释放，当中亦吸引不少内地客户来港买房。

 

现时内地人士在港买房之税款开支悭了多少? 在置业印花税「撤辣」前，内地客户在香港买房一般需缴交新住宅印花税(NRSD)，为楼价之7.5%，以及买家印花税(BSD)，亦为楼价之7.5%，即合共为楼价之15%。现时 「撤辣」后，内地人士在香港买房缴交之印花税与港人一致，按售价(或价值，以高者为准)之分层税率缴付从价印花税(AVD)由$100至4.25%不等。以内地客买入一个成交价$600万之物业为例，「撤辣」前需缴交印花税共15%即$90万，「撤辣」后现时需缴交印花税降至2.25%即$13.5万，减幅达85%。若买$300万或以下细价单位，以成交价$280万为例，「撤辣」前后之交印花税由$42万降至$100，减幅达99.98%%。

 

此外，政府已同时撤销额外印花税(SSD)，不论港人、内地或海外人士，现时买房已不再有捆绑期，以往买家在购房后两年内转售单位，将会衍生额外印花税(SSD)之收费，税率介乎10%至20%，现时已撤销这项税收。

 

去年10月政府为内地及来港人才提供「先免后徵」的置业印花税安排，即是在买入物业时先缴交与港人一致的从价印花税(AVD)，若未能成为香港永久居民才需补缴有关税项；现时来港人才亦已无需「先免后徵」，而是与港人买房所缴交之从价印花税率完全一致，同样是介乎$100至最高4.25%不等。

 

在房贷配套方面，内地人士同样可在港申请楼宇按揭贷款，有关按揭准则、首付比例、及房贷息率原则上与港人相同。但当中需留意，根据现行在港承造按揭的准则，买房自住或投资出租获批之按揭成数有所不同。以首套自用住宅物业楼价不高於$3,000万计，银行按揭成数高达7成，首付比例为3成；$3,500万或以上房价的按揭成数则高达6成；以上所指的是自住物业之可造按揭成数，例如适用於透过人才计划来港工作及定居的置业人士。若果内地客户在港置业用作出租用途，可申请的按揭数则高达6成。相比起内房，香港物业租务市场较活跃，最近吸引不少内地客户选择在港购房作长线投资收租之用。

 

在按揭申请流程当中，银行会对按揭物业进行估值，由於实质按揭成数以房价及估值之低者计算，若物业估值达致房价水平，即市场俗称「估到价」，按揭成数可直接根据房价计算，例如物业成交价是$800万，物业估值亦达$800万，7成按揭之贷款金额便是$800万x70%=$560万。但若果物业估值低於房价，即市场俗称「估不到价」，按揭成数便根据物业估值去计算；同样以上述物业成交价$800万为例，但物业估值是$780万，7成按揭之实质按揭金额便为$780万x70%=$546万。

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