买多层楼收租人士留意二套房按揭计法

上期提及政府暂停按揭供款压力测试后，按揭申请人现时无需进行压力测试，只需符合既定的供款占入息比率(Debt servicing ratio(DSR)要求。政府落实松绑楼市，印花税全面撤辣，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)及新住宅印花税(NRSD)，置业人士一律只需缴交基本从价印花税(AVD)，税率为物业成交价之$100至最高4.25%不等，除了本地首置人士、工商铺及车位买家，松绑后亦包括买多层楼人士、先买后卖换楼人士、内地及海外人士、公司名义买家亦一律可享相同物业买卖印花税率，配合金管局进一步放宽楼按措施，有助楼市复常重拾动力呈多元发展。

当中，除了自用物业按揭成数进一步提高，$3,000万或以下楼价的按揭成数上限提高至7成之外，非自用物业的按揭成数亦由5成提高至6成，换句话说，买多层楼收租人士的入市门槛即时降低，包括减低置业印花税及按揭首期。楼价已由高位下跌逾2成多，而年内息率有机会逐步回落，加上近月定存息开始下跌但租金回报率上升，相信可吸引一些潜在买家有意趁低吸纳收租物业。然而，由於是次按揭放宽并未包括非自用物业的供款占入息比率以及二套房按揭的收紧措施，故此买多层楼人士需留意有关供款及审批要求，以下用例子说明之。

若买家现时未有按揭在身，准备买一个连租约物业作收租之用，由於物业属於非自用性质，现时可造按揭成数由5成提升至高达6成，至於按揭供款审批方面，由於压力测试已暂停实施，他无需再进行供款压力测试，但需符合既有的供款占入息比率 (DSR)要求，对於非自用物业，DSR上限维持40%，不同於自用物业的DSR上限50%。然而，若买家现时已有按揭在身，例如买家已持有自住物业并正在供楼，准备买多层价值$600万的单位作收租之用，首先，他所需要支付的置业印花税已由放宽前之楼价7.5%降低至2.25%，印花税开支由$45万减至$13.5万，节省$31.5万；至於按揭成数，虽然上述指非自用物业按揭成数高达6成，但由於已有按揭在身人士再申请按揭便属於二套房按揭，在既有准则下，按揭成数需下调不少於1成，故此买家的可造按揭成数高达5成，而并非6成；买家在首期预算方面需考虑这点。至於以上提及的按揭供款占入息比率上限维持40%，现时若果物业属於非自用性质，又或属於二套房按揭的申请人，DSR上限同样是40%。

虽然供款占入息比率上限同样是40%，但要留意一点，DSR的计法是每月总债务供款占入息的比率，买家已有自住单位的按揭在身，连同新购收租物业的按揭，即共有两套物业按揭，每月总债务供款需将两个物业的供楼金额纳入计算，如有其他月供债务亦需一并计算，而每月总供款的金额不可多於入息的40%，入息要求是颇高的。按上述例子以5成按揭额$300万计(30年还款期)，单计一个按揭供款的最低入息要求现约为$36,349，若按准则一并计及买家的自用及出租物业两个按揭供款，假设自用物业供楼金额为$20,000，最低入息要求立时跳升至$86,345。

在这情况下，较实际减低难度的做法是，例如两夫妇计划持有一个物业自住、一个物业出租，各自负责一个按揭物业，避免同时有两个按揭在身，但两夫妇各自需符合该物业的入息要求。此外，若买家已是按揭担保人身份，再申请之按揭亦属於二套房按揭，若情况许可，可选择先甩担保人身份再申请按揭贷款。