撤辣疑团系列 – 停压测不等於无需入息证明

政府在最新财案回应市场声音为楼市落实撤辣，为不同需求的潜在买家降低入市门槛，有利於楼市松绑复常，并有助楼市重拾动力呈多元发展，楼市流转量有望可恢复健康水平；同时，松绑楼市亦有利配合政府提出吸引资金、企业和人才的方向。

 

是次按揭放宽项目包括暂停供款压力测试(“stress test”以现时按息假设加2厘后之供款占入息比率不高於60%)，压力测试於2010年实施，在於帮助供楼人士应对息率上升时增加防守力，基於现时加息周期已见顶，未来走势将逐步回落至中长线水平，现时暂停实施压力测试无疑是合适的。然而，市场上有些人查询，取消压力测试是否等於入息要求不设特定限制? 甚至有人问是否不用提交入息证明? 笔者在此厘清一下计法。

 

为确保按揭借款人有足够还款能力，按揭银行一向需评估借款人的入息水平，当中需提交相关入息证明，这个基本准则是没有变的。过往按揭申请人须同时通过两项供能能力的评估，一项是压力测试，另外一项是供款占入息比率(“Debt-to-income ratio” (简称DTI)之要求。现时已停止实施压力测试，原则上按揭借款人只需符合既有的供款占入息比率要求，以首套房及自用物业按揭为例，计法是以现时按息计之每月总供款金额不超过入息一半即50%。

 

例如首置买家购置一个$600万物业，申请7成按揭、30年还款期，以现时按息4.125%计(H按以封顶息率计)，每月供楼金额为$20,355，假设没有其他债务供款，最低入息要求便是$40,710；与放宽前需同时符合压力测试对比，最低入息要求减少约4.3% ($1,822)。

 

要留意的是，若果按揭申请人已有按揭在身，又或已是按揭担保人身份，再申请之按揭便属於二套房按揭，对於二套房按揭又或按揭物业属於非自用性质例如是收租物业，这类之供款占入息比率上限需降低至40%，而并非上述之50%。上述例子之买家若然是购置自用物业但已有按揭在身，便已属於申请二套房按揭，上述之入息要求需要提高，每月债务供款部份亦需加入担保按揭之供楼金额计算；在这情况下，这类按揭申请人很多时会考虑先将担保人身份甩走，以减低令按揭上会难度。

 

银行评估按揭借款人的还款能力，除了需计算供款占入息比率，其实仍会考虑其他方面包括信贷纪录、信贷评分、工作收入的稳定性等，在入息证明方面，以一般受薪人士为例，一般需提交最近年度税单、最近3个月(固定收入)或6个月(非固定收入)的薪金入帐银行纪录及公司粮单、强积金纪录及若有其他按月供款纪录。

 

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