香港上车置业 未必如报导难

在香港置业，尤其是年青人上车，绝对不是一件轻松的事，这现象在全世界的大城市都属於常态，并不罕见！

笔者不时在媒体见到不少置业难的报导，当中会引用不少指标去证明这种现象，部份指标可谓相当吓人，例如置业负担指数达72%，看似非常严重！首先此指数是根据一个面积45平方米（约480平方尺）单位的楼价，以7成按揭，20年供款计算出每月的按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。现时全港平均楼价约每尺$15,000，480尺的单位即是约$720万，每月供款以3.75%计算，平均每月供款约$29,000，而相关家庭入息中位数为$40,200，所以计算出来便是约72%。

这个数字表面上看来无花无假，看似合理！但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。首先，全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭，这指数是假设大家都有70%按揭，已经是没有反映大多数的情况。大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况，但年青人首次上车置业绝大多数要按揭，也能反映他们的困难！但是$720万的楼价，也是个全港的平均数，如果年青人上车，多数会选择较易负担的新界楼，根据差饷物业估价署2023年底资料，45平方米的住宅在新界的平均价是约每尺$10,300，总价在$500万左右，如果用此楼价计算出来的负担指数，就下降至50%左右，相对於原先的72%就更加能够反映上车的真实情况！

另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年，成为全球楼价最难负担的城市榜首，此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍，即香港人要不吃不喝约19年，才可以成功置业，这比率远高於第二位的澳洲悉尼（13.3）及第三位的美国三藩市（12）。这种直接比较很容易发生很大的偏差，就以悉尼及三藩市作比较，这些城市的税率非常高，高收入人士的入息税往往超过40%，反过来香港的税率最高也只是15%，香港置业人士可动用的税后收入远高於悉尼及三藩市。若将指标改为税后收入，香港的指标会变为22倍，而悉尼也是22倍，三藩市则是20倍。况且香港有约一半人居住於政府的资助房屋，比率也是远高於欧美等国家，用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解！

笔者提醒各位，在阅读各类指标时，必须小心了解其背后的定义，才能完全避免以偏概全，真正了解事实的全部！