取消压测还是调整二套房DSR符合现况？

市场有不同声音提出进一步放宽楼按措施甚至乎撤辣，笔者认为现阶段应适时重新评估已推出多年的「逆周期」楼按措施，当年为了调控楼市过热的措施或已不合时宜，甚至加深现时负面因素影响，较迫切需检视一些仍对楼市带来捆绑及不合时宜的措施。当中，市场指当局有意放宽压力测试，在这方面笔者尝试提出一些意见。

压力测试在於增加供楼人士在加息期的防守力，基於加息期已见顶，现时取消压力测试甚为适合，但应持续保留基本供款占入息比率不高於50%之要求。银行审批按揭需评估借款人的入息水平，除了需通过以假定息率计算的压力测试，另外亦需符合以现有按息计算的供款占入息比率，以首置用家为例，压力测试要求是按息加2厘后之供款占入息比率不超於60% (简称:压测要求)，另外以现时按息计(H按以封顶息率计)之供款占入息比率不超於50%(简称: Debt-to-income ratio (DTI)/ Debt servicing ratio (DSR)要求)，按揭申请人需同时符合上述两项准则。过往在计算上通过压力测试的要求明显较高，通过压测的入息水平明显高於符合基本DSR的入息，故此市场上往往以「过压测」作为入息水平达到要求的准则，现时随着息率已升至封要息率计，及压测已将假定幅度由3厘调低至2厘，计算结果已有所改变 ;符合DSR要求的入息水平已近乎可同步通过压测要求，故此取消压力测试属合理但实质作用不会很大。

举例，以400万按揭额及30年还款期为例，2022年初仍处於超低按息时期，按息约1.5%，月供$13,805，DSR要求下之最低月入为$31,610 (以封顶息率2.5%计)，若要通过压测(封顶息率2.5%加3厘，以5.5%计算)，月入需再多20%即$37,853，两者相差的入息要求水平颇大。然而，以同样按揭额及还款期但以现时市场按息4.125%及已调整之压测(封顶息率4.125%加2厘，以6.125%计算)计算，月供$19,386，DSR要求下之最低月入为$38,772，若要通过压测，月入仅再多4.5%(即$1,735)，因为压测要求下之最低月入为$40,507，差幅属轻微，若取消压测对按揭申请人在入息要求方面的变化不大。再以上述例子改为20年还款期计，月供$24,503.5，DSR要求下之最低月入为$49,007，压测要求下之最低月入则为$48,244，即是通过DSR要求便同时通过压测要求，甚至基本DSR之最低月入要求比起压测下之最低月入要求更为略高一点，相差1.6%。

然而，现时非自用物业按揭及二套房按揭申请人的DSR要求较高，计法是以现时按息计(H按以封顶息率计)之供款占入息比率不超於40%，并非如首套房按揭之50%；若要进一步可松绑楼市让楼市复常发展，建议可取消压测的同时亦放宽非自用物业及二套房按揭申请人的DSR由40%上调至50%，与首置人士看齐。即是说，对於一些买楼收租以及仍有原有物业按揭在身的换楼客而言，入息要求可有所放宽。事实上，对这类人士放宽DSR要求不等於信贷风险增加，原因是DSR的计法是指每月总债务供款占入息的比率，若借款人现有两套物业按揭在身，每月总债务供款需要将两个物业的供楼金额纳入计算，如有其他月供债务亦需一并计算，若放宽DSR上限之50%等如每月总债务供款仍不可多於入息之一半。