负资产19年高风险仍低 但应遏止升势免窒碍楼市

金管局日前公布负资产数字，2023年第4季增至25,163宗，按季增加1.26倍，创19年新高。原因是20年来楼价处升势为主，即使下跌之幅度亦不大。2023年上半年楼价回升约6%后，下半年楼价持续倒跌，第3季蒸发上半年楼价升幅后，故此第3季负资产数字返回2022年底逾万宗水平；而第4季楼价再下跌约7%，促使第4季负资产数字继续上升。由於2023年全年计楼价下跌近7%，但上落波幅达13%；加上楼价已由2021年高位至今累跌平均约22%，跌穿2成界线，令近年一些较新造的高成数按揭除了9成按揭亦包括8成按揭用家列入负资产类别。

 

2023楼市持续处於弱势，当中包括受息率续升、租平过供、新盘割价等因素影响，虽然第4季市场出现利好因素包括息率见顶在望、政府减辣、扩大人才计划，但市场信心及经济动力并未回稳，发展商亦加快以贴近甚至低於二手价促销新盘，多项因素促使去年第4季楼价仍然受压下跌。

 

负资产是指物业的当前市值跌至低於未偿还之按揭余额，属於当前楼价对比按揭欠款的计算数字，基本上当楼价及估值下跌一定幅度，便很自然出现在高位买入及较新近的高成数按揭个案，负资产上升所涉及之风险是否增加还需看业主的供款能力是否变差；现时供楼人士的持续还款能力较以往大大提高，十多年来之按揭拖欠比率均处於接近零水平，目前即使负资产宗数上升，但负资产个案的拖欠比率虽由去年第3季之0.02%微升至0.03%，但仍近乎零之极低水平，比整体住宅按揭拖欠比率0.08%更低，失业率亦维持2.9%甚低水平，实质信贷风险及市场风险仍甚低。事实上，2003年负资产逾10万宗属历史高峰期，当时失业率达8%，负资产拖欠比率逾2%，与现况不能相提并论。

 

负资产属账面上计算的数字，跌入负资产行列不等於已出现问题，供楼人士应对负资产首重保持按时供款，提防断供至为重要，故此用家入市前宜先评估自己可持续供款的能力及稳定性，并预留不少於6至9个月供楼储备资金以应付万一突变财政状况，以提高按揭供款防守力；而筹划置业预算时，每月总供款占入息比率以不高於40%较为理想。

 

相比去年，今年利好楼市因素较多，包括息率见顶、年内息率回落之预期、政府减辣及扩大人才计划效用延续、中央救市等，但息率仍会横行一段时间、金融市场仍然波动、市场信心未稳情况下，首季楼市仍未走出闷局，市场亦关注2月底政府会否在财政预算案公布松绑楼市决定，故此今年首季负资产数字升跌亦取决於楼市是否有利好消息推动楼价回稳。

 

事实上，过往十多年前推行逆周期楼市措施时的因素已转变，现在并非是要让楼市降温，而是较适宜让楼市回复由市场主导及复常发展，现时楼市已无需辣招所限制及捆绑，建议政府宜尽早撤销楼按辣招。再者，2023年楼市交投已跌至历史低水平，若楼价续跌负资产续增将进一步影响楼市流转及灵活性，基於负资产削弱业主若需要处置物业的可行性，包括在需要换楼或出售单位时碍於要补回按揭差额而难度增加，又或较难将物业转按或套现资金等。最新负资产按揭额占未偿还贷款总额已由第3季之3.19%升至第4季之7.07%，为免楼市进一步积弱，亦为免负资产数字续增窒碍楼市健康发展及市场信心，政府宜审视撤销楼按辣招的迫切性，让楼市免除捆绑重拾活力。

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