2024年我对楼市的十大忠告(上)

今年是笔者连续第十七年为新一年撰写楼市忠告：

（1）2023年楼价下跌并非泡沫爆破

近十年香港房地产市场在政府「楼市辣招」之下，其实并不可能存在太多泡沫！当中当然没有借贷泡沫！在市场情绪上，过份悲情反而令市场出现「负泡沫」！

说2023年楼价下跌只是一个由低通胀、高定期息口、悲情充斥格局下引起大部份购买力被冻结的异数而已！

（2）资金泛滥其实更趋严重

人人浸淫在悲情之中，却忽略了另一财富实力已渐变得空前强大！这就是现金流日益「爆棚」了！最新截至11月份的中国M2（流通中货币包括流通中数位人民币，加上机构的存款及证券公司客户保证金）创新高！达291.2万亿人民币！是美国的2倍！而香港的11月份的M3（公众持有的货币, 加上认可机构的存款及可转让存款证）也破了新纪录！逾17万亿港元！定期存款逾9万亿港元！存款与GDP比率超过400%，是全世界拥有最多现金比率的城市之一！

（3）息口走势改变大局

人们只留意供楼的按揭息率，但入市买楼有压力测试及入息比率，供楼上的负担虽然会因加息也在增加，但不会有结构性的大改变，反而定期存款可冻结市场的绝大部份购买力，在2022年初至2023年这2年时间里，高存款利息配合低通胀将市场近4万亿港元资金冻结在存款利息，增加定期虽拥有不错收益，但随着有关因素的改变，空前庞大的购买力将做新的决定去改变大局！

（4）通胀回升将推动经济

2023年初，中国包括香港都面对疫情后可能出现的高通胀，甚至滞胀！结果是我们不单止保持经济增长（去年第3季GDP按年增长内地是4.9 %，香港是4.1%），更成功将通胀减至低水平！（内地-0.5%、香港2.6%），一方面认为是进入通缩（物价下降，经济不活跃），笔者不同意是因为我们仍能掌握到足够的经济增长！我反而认为中央可以透过增大合适通胀如2%左右去推动经济！若通胀真的上升，会令定期存款吸引力大幅削减，不少购买力容易恢复回到市场去！

（5）悲情不会长期蹂躏香港人

市场上的确经常会被负面情绪影响短期运作，但绝少影响长远趋势，虽然2023年的悲情好像摧毁了市场的一切，令人们也跌入了「长远低迷的错觉」中，其实中美两大国的角力令到香港市场除了要面对美国的针对冲击外，也因中央要调整市场应对，投资者变得两面受敌！所谓悲情其实并没有影响市场的结构，因此亦不应该影响市场的本来的长远发展！

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