楼价跌幅已足以抵销加息的影响？

楼市交投淡静，不少业主议价幅度扩大，多区都出现劈价成交，有单位尺价创逾6年新低，与2年前相比，部分屋苑售价跌近30%。引用「股神」名句「在别人恐惧时我贪婪」，在加息周期，楼价下调之际，会否是入市「执平货」的时机？

现时楼价跌幅，已足以抵销加息影响了吗？如何衡量单位是否「平货」？

我们以近期接连有低价成交的天水围嘉湖山庄做例子，该屋苑600多尺的3房单位，近日有多宗不到500万元的成交，其中有单位成交价低见470万元，较同类单位一年前做价高於600万元，低了逾20%。如果以该宗低价成交楼上单位，2021年中的成交价要668万元比较，楼价2年间跌近30%。

再对比一下，2年前买入与现时按揭息率的供款差距。假设同样是做90%按揭，年期30年，在不计算按揭保费之下，2年前申请按揭，普遍封顶息率为P-2.5%，现时P已升至5.875%，即实际供款息率为3.375%，以当时买入价668万计，每月供款约为26,579元。至於以470万买入价计，现时大型银行新造按揭封顶息率已升至P-1.75%，即实际按息为4.125%，这个按息是较2年前高了0.75厘，但由於期间楼价跌了近30%，90%按揭每月供款20,501元，供款负担比2年前买入了少6,078元。

买入价	668万元	470万元
年期 / 按揭成数	30年 /  90%
按揭封顶息率	P-2.5% = 3.375%	P-1.75% = 4.125%
月供 (未计算按揭保费开支)	约26,578.8元	约20,500.7元
上述P指特约银行/金融机构之最优惠利率，现时为5.875%

事实上，市场憧憬政府於施政报告中会有更多楼市放宽措施，包括「撤辣」，加上美国联储局暂停加息，估计香港按息已近见顶，同时近月的租金走势向上，部分租楼人士考虑由租转买，都令到楼市交投有转活的迹象。10月上旬的成交量，已较9月同期已见回升。

 

现时如想入市「执平货」，要注意甚麽？我们如何衡量市场上减价放盘是否「笋盘」？劈价幅度太大的话，会否有特特「事故」原因？

 

要避免「中伏」，我们建议要多睇楼，先行锁定想要的地区、屋苑、座向及单位间隔等资料。亦可以留意银行估价是否到价，以及同类单位的租务回报水平。做好功课很，当有平价盘出现时，便可快速评估单位开价是否吸引。

 

另外，如果计划做80%或90%高成数按揭，又或不太会计算自己可购入的楼价上限水平，建议可先找一个计划购入的屋苑单位，找按揭代理做预先评估，以更清晰知道自己的贷款能力，在遇到「笋盘」时，更能更果断快速地决定是否买入。

各区最新放盘应有尽有