买银主盘可申请按揭吗？

买入银主盘同样可向银行申请承造按揭贷款，原则上跟一般按揭无异，银行审批银主盘同样是根据物业估值、买家还款能力及物业状况批出按揭，换言之，若果有关银主盘只属业主无力供楼交由银主变卖单位，而单位本身没有出现问题，银行可如常批出按揭贷款。

 

然而，市场为何常指银主盘有机会构成按揭上会问题? 主要原因是，银主盘买卖合约条款与一般物业不同，基本上以临时买卖合约作为分界线，签署合约后，等同买家已接受物业之业权及楼宇状况，有别於一般楼宇买卖可让买家在交易期内提出业权查询。换句话说，一般情况下，签约后即使买方发现任何产权负担或物业状况问题，亦不可提出争议。在这种情况下，关键在於买家在签订合约前是否已确定单位没有出现可能导致按揭拒批的问题，例如是业权瑕疵、业权不清、严重凶宅、结构性非法僭建等。

 

有些情况即使未至於构成上会问题，但仍需买家自行处理，例如原业主拖欠管理费、水电费等导致物业被注押记令，俗称「钉契」，而银主亦不会负责清理单位内之任何家具或杂物。故此，买家在决定入市银主盘前宜先做好事前功夫，例如先视察物业了解物业状况、查阅单位的土地查册纪录了解有否法庭押记、搜集所关注的物业资料、并先由律师了解业权状况等。

 

本栏文章亦曾提及，银主盘未必一定是「平价盘」，视乎物业状况及质素，但现时楼市吹淡风，尤其对於一些质素较逊的单位，银主多倾向降低价格出售单位。那麽，要留意的是，若果单位成交价是大幅低於市值，例如差幅达10%至20%或以上，银行有机会拒绝受理批核有关物业按揭，原因是银行怀疑单位是否有隐藏性问题及风险导致成交价大幅低於市值。然而有些银行可接受个别评估因由，如果原因合理，银行仍会愿意接纳按揭申请；银行可因应银主盘可能脱手较难等原因去衡量偏低成交价的合理性，因而在处理上有较大弹性，但一般仍难於接纳成交价大幅低於市值超过20%的个案。

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