负资产会引发Call loan吗？如何应对？

楼价向下，近月多个新盘减价，同时二手市场亦出现蚀让成交，楼价较去年高位跌幅已达10%以上，期间做了90%按揭的人士，都可能会跌入负资产行列。而早前金管局公布的2023年第3季负资产宗数突破1万宗。不过，负资产升，不等同会出现大量银主盘及Call loan，可说是心理影响大於实际。

 

按我们经验，如果是於银行做按揭，由於物业按揭属於中长期贷款(Term loans)，除非借款人的财政状态出现变化，例如经常迟还款或拖欠供款，又或是被银行发现物业未经同意下加借二按等异常情况，一般银行较少因为楼价下跌，而立即向借款人Call Loan。

 

向财务机构借贷按揭，被Call loan的机会较高?

不过如若不是由银行做按揭，而是於财务机构做按揭，或是做了新盘发展商提供的一按及二按，因物业价值下跌，而被Call loan的机会较於银行做按揭会高很多。主因是财务机构 批出的按揭贷款较多数是年期较短的，部分是供息不供本的计划，这类计划的目的是作一个短线的过渡，不是预计借款人当作银行按揭般借20至30年期。其贷款条款中，多数会有写明是会每年或定期做重新评估，如发现按揭欠款对物业估值比率已超过100%，例如物业最新估值为400万元，但未还贷款为450万元，财务机构便可能会要求借款人补回楼价差额，又或是大幅上调贷款利率，例如由本来5厘息，升至10厘息，以平衡风险。由於现时发展商提供的按揭计划一般是伙拍财务机构借出贷款，是以当楼价下跌时，被Call loan的机会与向财务公司/机构借款相似。

 

另外，有部分财务机构的一按贷款 批出的按揭贷款可能是10年或20年等属於中长期贷款(Term loans)，这一类计划的受短期楼价下跌而立即Call loan的机会又相对做「供息不供本」一类贷款低一点。

 

一旦出现断供，银行或财务机构何时会开始Call Loan？

不论是向银行或财务机构做按揭贷款，有一个情况是肯定会被Call Loan，就是借款人断供，这样银行或财务机构会出律师信，若经过法律程序后，业主仍未能供款，就会收楼及将物业拍卖，而卖出后所收取的款项则会用来偿还业主之前买楼的借贷和律师费等。一般而言，由借款人开始断供起计，至抵押物业变成银主盘在市场放售，需时约3至12个月，因此，如借款人单单因失业等短期情况，而无法供款，其实是有足够时间另觅新工，如借款人因其他财政问题而断供，便应尽早向专业人士寻求协助，或能提供更理想的解决方案。

 

楼宇按揭是长期贷款，除非楼价在供款期内只升不跌，否则只要楼价有正常波动，都有机会出现负资产状况。大家眼见大部份在1997年的负资产物业到早已成功翻身，所以只要能捱得过去，往往会「柳暗花明又一村」。故此建议最好在入市时量力而为，尽量缴付较多首期，向银行借较低成数按揭，并且每月依时供款，维持良好的信贷纪录，就算真的不幸成为负资产亦无需过份担心会被Call loan。

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