楼价跌幅抵销加息期供款升幅 留意趁低吸纳时机 (下)

上期提及基於楼价下跌同步降低所需按揭金额，变相抵销息率上升对供款的影响。息率总有周期性，息率上升增加供楼支出，但息率回落却可减轻供楼负担; 而买楼则以当刻价钱入市，当刻是否入市时机亦属重要考虑。

事实是，没人能预知何时楼价见底，睇楼当刻亦未能掌握是否可立时找得合适的单位，置业作自用的买家较重要的是衡量自身是否有足够及持续供款能力，以及拟入市的单位是否在市场合理价格水平。当然，买楼除了作自用，亦是一个投资的决定，故此买家当然希望持有物业能够升值又或长远抗通胀；那麽，买家除了以市场因素作参考外，亦得预备楼价总有可能出现的上落波幅。

就现时围绕市场的因素而言，息率已几近见顶，即使再有调整的幅度亦相当有限，而往后息率很大机会横行一段时间。值得留意的是，息率会按经济环境变化而出现周期性，尤其是次美国的加息周期主要以打击当地通胀为目标，意味当通胀下降及经济环境需要息率掉头之时，息率便会回落。港息走势大致上跟随美息，虽然步伐会有所不同，但未来息率见顶横行后回落将会成为楼市利好因素。

而港府着力抢人才计划将会逐步增加本地住屋需求，今年在通关、外来人才计划及买家观望转买为租等等因素下，租务相当畅往，楼价跌但租金升的情况下，租金回报亦升至逾6年新高，市场预期租金回报将攀升至3厘水平。在这个走势下，加上政府为外来人才推出置业印花税「先免后徵」安排，最近有不少人士已趁楼价低水转租为买，亦有长线投资者趁低吸纳收租单位。这些投资者亦有将资金存放在定存户口收息，但他们认为，定存息率总会随着息率周期变化已回落，但砖头趁低吸纳的机会却并非时常出现。当利好因素於未来逐步增多，当越多人已认为楼市转势之时，当刻楼价往往早已反弹。