楼价跌幅抵销加息期供款升幅 留意趁低吸纳时机 (上)

本港楼价自2021年中高位计至今，累积平均跌幅达20%，当中楼价经过反覆上落，亦受多个利好与利淡因素交错影响。这段时期的楼价跌幅主要在去年2022年形成，去年楼价跌幅达15%，息率上升成了楼市跌势较主要因素。港息自去年随美进入加息期显着上升，按息由去年初约1.5%逐步升至现为4.125%，加幅达2.6厘，用家享有十多年长期超低息环境后需时适应息率正常化水平，现时之按息回升至与30年平均按息水平4.2%相若。

 

今年楼价先升后跌，全年计今年楼价跌幅较去年收窄，当中除了基於加息周期已近见顶，息率因素已逐步淡化外，市场上亦有多项利好因素作平衡，包括全面通关、调低印花税率、放宽按揭成数、放宽按保及政府减辣等。受政府减辣及扩大人才计划带动，近日楼市气氛有所回暖，但买家信心并未完全恢复，不少有需求上车或换楼的人士仍在观望，买家总想「捞底」，总想「低买高卖」，但在楼价出现折让时却没信心入市，在楼价反弹转势时却后悔没有趁低吸纳。

 

上文指现时按息约为4.125%，在这个加息周期上升了大约2.6厘，供款负担自然有所增加 ; 但基於楼价出现跌幅，变相亦有助抵销息率上升的供款增幅。以例子解说，一个中型单位於2021年中的售价为$800万，若当时买入单位承造9成按揭，按揭金额为$720万，以当时按揭年利率约1.5%计每月供款$24,849，当按息升至现时4.125%，供款将增至$34,895，增幅达40%；现时这个单位价格下跌20%至$640万出售，若买家趁楼价低水入市及承造9成按揭，按揭金额便由$720万降至$576万，以现时按息4.125%计每月供款为$27,916，基於楼价下跌同步降低所需按揭金额，变相如同抵销息率上升对供款的影响，故此即使加息后供楼金额增幅收窄至12%；此外，买家所需的基本首期亦因楼价下跌由80万降至64万。

 

上述例子只作参考，要留意的是，息率总有周期性，息率上升固然增加供楼支出，但当息率回落却会减轻供楼负担；而买楼则以当刻价钱入市，当刻是否入市时机亦属重要考虑。下期再谈。

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