新按保已适用於楼花/现楼 建期与即供如何选？ (二)

上期提及新按保范围延伸至楼花与现楼睇齐后，新盘买家在考虑选择即供或建期付款方式的考量。即供方式买入新盘的楼价折扣一般大些，但现时按息较以往偏高情况下，在未可入住的楼花期供楼利息很大机会已多出建期对比即供多付的楼价，在这方面考虑上，亦视乎发展商日后会否因应按保延伸至楼花而增加即供楼价折扣以吸引买家早些上会完成交易。

即供付款方法较吸引之处在於可避免未来楼宇落成时万一出现估价不足的风险，基於即供方式的成交期仅数个月，买家会於签合约后便申请楼花按揭贷款，当刻银行已确定物业估值，成功审批后便可接着完成上会并开始供楼，单位落成时不论楼价有上落调整亦不受影响。由於预售楼花期长达30个月，不少新盘楼花期长逾一年至超逾两年不等，对於不希望将来单位落成时出现太多不确定性的买家，会倾向选择即供付款方法，当中亦有些买家因为对现时工作入息水平较有信心获成功批核按揭，便选择即供先行上会，以免太长楼花期难以确定未来上会关键时期之工作或入息状况会否变化。

换楼人士买入楼花新居，若基於未可入住单位而未有卖出原有居所，买家仍持有物业便不属首置人士，故未能为楼花新居申请9成按保。若果原有居所并非承造按保，换楼人士在合理解释下如获接纳新居将用作更换自用，仍有机会为新居申请高达8成按保，然而，若选择即供方式，除了需同时承担两层楼的供楼开支，并需有足够的入息水平向银行证明之外，亦会受限於现时二套房按揭措施而影响按揭贷款；银行会视新购置的楼花单位为第二套房按揭，两单位之供款占入息比率上限即由50%降至40%，买家上会困难度亦会增加。