新按保已适用於楼花/现楼 建期与即供如何选？ (一)

按证保险公司於9月22日公布进一步放宽按揭保险计划，按保的适用范围全线延伸至楼花，与现楼看齐，换句话说，楼花按保不再局限於600万元或以下的物业，而是与现楼一样，透过按揭保险计划，不论楼花或现楼，1,000万元或以下物业的按成数高达9成、1,500万或以下物业的按揭成数高达8成、3,000万或以下物业的按揭成数高达7成。

 

过往新盘买家若计划透过按保上会，在新修订前，若属楼花，仅限於400万或以下物业可透过按保申请9成按揭，8成按保的楼价上限则为600万；若超出上述楼价，买家只能选择建筑期付款方法，等楼宇落成才为物业申请按揭保险上会。现时新盘付款方式大致可分为两大类，一种是建筑期付款方法(Stage Payment Plan)，买家无需短期内支付楼价全数，只需支付指定订金(多为楼价之10%，亦有是楼价之5%或15%)，便可待楼宇落成阶段才承造按揭上会、支付楼价尾数及完成交易。另一款是即供付款方法(Cash Payment Plan)，买家支付订金后，便於指定短期内(一般是90天至180天)上会以支付楼价全数及完成交易。

 

新修订让准备选用按保的新盘买家有更全面的上会选择，无需只局限於选择建期付款方法。现时一些新盘的付款方法除了即供或建期方式，亦设有更多不同交易期供选择，例如是一个两年楼花期的新盘，除设有120天即供付款期，亦分别设有210天及360天长成交期，并有回赠奖赏给一些选择了建期但其后选择提早成交的买家，买家便可选择适合自己的付款方式。

 

对於建筑期与即供付款方式，新盘买家应如何选? 其实两者各有特点及利弊，笔者尝试阐述主要几点。一般而言，发展商卖楼是较希望买家选用即供计划，让资金回笼速度加快，故此选用即供付款方法可获较多楼价折扣，但要留意的是，过往新盘即供与建期的折扣差距较多介乎楼价之3%-5%，个别差幅或更高，但近年基於发展商考虑到买家有较大比例拟申请按保倾向选择建期，为了有利销情，不少新盘在建期与即供的楼价差距已收窄至1%-2%，个别更低於1%。当即供付款方式的楼价折扣没有那麽大，但供楼开支却因为利息上升而加大，买家未必希望在楼花未可入住时期便供楼，计计数看，以现时按息约4.125%计，承造9成按揭，一年按揭利息开支已等同楼价3.7%，可能已多出建期对比即供多付的楼价，从这方面看，买家选择即供的诱因已削减;这亦视乎往后发展商会否因应按保范围延至楼花而提高即供付款方式的楼价折扣。还有更多利弊的考虑，下期再谈。

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