银主盘必然是「平盘」？

银主盘属於由承按人(银行或财务公司)卖出之物业单位，主要是基於按揭借款人连月断供无法还款，借款人亦未能与承按人达成解决方案，最终承按人便根据按揭条款透过法律程序申请收回抵押物业，以银主身份出售单位，将卖楼所得款项偿还按揭欠款及相关的利息、费用等损失。

近月有报导指银主盘有所增加，现时市场上银主盘数量约二百多个，升势未算明显，对比2003年时期达到4,000至6,000个银主盘，目前银主盘数量未达高峰期十分之一。有几项主要因素出现才会加速形成银主盘升势：经济环境及就业市场转差、失业率上升、拖欠比率上升、负资产个案增加以及资不抵债的程度加剧。尽管未来负资产数字会随着楼价下跌而回升，本港自复常后经济由收缩转为增长，失业率回落至2.8%甚低水平，虽然3个月按揭拖欠比率轻微升至0.07%，但对比经济疲弱时期例如2003年该比率升至逾1%，现时拖欠比率仍处於近乎零之低水平；在这情况下，银主盘未见有大幅增加之势。

有买家瞄准在银主盘市场寻宝，究竟银主盘是否一定是「平盘」? 是否必然低於市价? 其实并非必然。银主盘是基於借款人断供，承按人以卖出抵押物业的金额偿还欠款，若剩余款项需交还业主，原则上银主有责任尽力以合理市价卖出单位，而并非可随便以不合理低价平卖单位。一般来说，银主多透过拍卖或招标形式出售银主盘，放售前会先找测量师行为物业进行估值，以了解单位市价，以便定出较合理的底价。银主盘最终成功售出的价钱是否能贴近市值、会否低於或高於市值，视乎有关单位质素条件、是否受买家欢迎及当刻市况等。在旺市时若果单位本身质素佳，市场欠缺相类单位并受买家追捧，银主盘的成交价分分钟仍可高於市值。

但相反，若果单位已日久失修，并例如有其他问题如业权不清、欠交管理费等，银主不会负责处理相关问题，在楼盘乏人问津的情况下，自然需要尝试降低价格出售单位。最近楼市气氛淡薄，交投积弱形成流转率降低，银主盘数量便有可能积压，这情况下亦有机会促使一些银主因应市况调低定价以加快售出单位；尤其是银主方是财务公司，在淡市时为免银主盘积压，及为了加快将物业变卖套现，或倾向以较吸引价钱出售银主盘。