私楼公屋价 难爆红

启德新区发展变样，公屋抢占私人住宅地。

物业市道淡风多月，终於出现一个市区平盘，886伙近乎沽清，卖得爽爽利利，发展商一个月内套现50余亿元，在当下资金借贷成本增加时期，有如此一笔大额资金回笼真是乐事。私人发展商定价接近公屋未补地价的尺价，实在令人心动，一般市民未必太留意居屋的价格，因为是合资格人士才能够享受政府资助房屋，而政府资助的出售房屋一般以居者有其屋计划居多，购买者买入时的楼价以折让价买入，而这个折让价将来出售需要补回，所以当限售期满后，拥有者可自由出售给任何人但需要补回当初的市价折让率，但是如果卖给仍受惠於政府资助政策内的人士则可以免地价出售。

以往居者有其屋的业主较少出售其物业，因为楼宇经过自住五年后，加上楼宇本身位置及用料非高质素，可能难吸引买家出好价，卖出所得金钱不多，想藉售楼后置换私楼机会不大，令到出售诱因不强。可是近十年八年的流转出现了变动，例如禁售期由五年、十年改为三年，政府在抢地建楼上积极行动，为了加快供应不计算土地使用价的可塑性，为了按年完成可供建屋的数目，一些市区优质位置的土地不用於拍地取钱增加库房收益，用以建造资助性房屋，建设上也提升质素，因而大大吸引合资格人士购买行动。

计算上当然有效益，因为新增市区供应，令能力高的资助群，置换新楼从而交回使用中的公屋，使得流转快，增加基层房屋供应，使轮候人士加快上楼时间，这是房屋政策的重要任务，正正是市区优质居屋，地段好、质素高。在对上低息时期楼价上升增值不少，居屋楼王赚钱比例令人惊叹，过往的康山楼王，旺角富荣花园尺价过万，近期最新最赚钱屋苑要数长沙湾的凯乐苑，持货四年时间的利润幅度由75%到89%不等，赚钱300万元至478万元，不可谓不多，相对在私人市场3年至4年前的市货，在3年SSD禁售期后转售，反而录得10%至20%的蚀价，这反映了市场逆转下，因为入货价高，要在市道下跌出售，便需承受蚀钱的命运。亲海駅以14,000元至15,000余元尺价开售，相对凯乐苑未补地价的12,000元至13,000元成交，难怪说居屋价买私楼真是超值，传媒在访问成功购买的买家中有人坦诚说是中签居屋买家，私楼能抢公屋客真令人意外。